税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 簡易課税制度適用を受けている個人事業者です。 賃借人から徴収した水道代が家賃とともにテナント管理会社から入金されています。 （水道代は実費精算分ではなく手数料が加算されて入金） 【質　　問】 この水道代の売り上げ区分は、第一種と第二種どちらが正しいのでしょうか。 第一種と記載していたり第二種と記載しているサイトが多いので、どちらが正しいのでしょうか。 基本的な質問で大変申し訳ございません。 ご教示いただけますと幸いです。 よろしくお願いいたします。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.yutaka-tax.com/news/article/750 https://www.hisida.co.jp/blog/3628/

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・スポットで弊事務所にきた案件です。 ・不動産賃貸物件を所有する法人のオーナーが令和6年度中に株式を譲渡 ・所有者は父・母・長男・長女・次女。 ・それぞれ令和6年度前（5年超）より株式を所有。 ・3月に父は自身の持ち株全てを母・長男・長女・次女に譲渡。 ・8月に母・長男・長女・次女は第三者に持ち株全て譲渡。 【質　　問】 ①「一定の要件に該当する株式等の譲渡」 　　（30％・15％・5％）を満たすと考えますが、 　　このケースは「一定の株式等」の譲渡（土地等70％以上）に 　　該当すれば、短期所有土地の譲渡に類似する 　　株式等の譲渡に該当するという認識でよろしいでしょうか？ ②　土地等の「70％以上」は単純に決算期のB/Sから 　　比率を算出する形でよろしいでしょうか？ 　　それとも土地等を時価評価した形で計算すべきでしょうか？ ③　②で時価評価すべきとなった場合、 　　B/S上は取得価額しか計上されておりませんが、 　　どういった方法で評価すべきでしょうか？ ④　前提で申し上げた通り、株式は5年以下と5年超のものが 　　出てきて分ける必要があると考えます。 　　株式等に係る譲渡所得等の金額の明細書には 　　一般株式等の譲渡の欄はひとつしかないですが、 　　合算した形で記載するのでしょうか？ ⑤　④の前提ですが、申告書第三表の収入金額・所得金額は 　　短期所有土地の譲渡に類似する株式等の譲渡に該当する部分は 　　「短期譲渡」の「一般分」、通常の株式の譲渡に該当する部分は 　　「一般株式等の譲渡」に記載でよろしいでしょうか？ ⑥　提出する際の添付資料は土地建物と同様にの取得売買時の 　　契約書・領収書という認識でよろしいでしょうか？ ⑦　その他注意点等あればお教え願います。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 No.1529 短期所有土地の譲渡に類似する株式等の譲渡 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1529.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 相続税・贈与含む（井上幹康税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 〇被相続人父、相続人は配偶者と子の２名 〇全４室のアパートで内１室に相続人が居住 〇アパートと駐車場との間には階段でつながっており行き来は可能 〇添付資料の通り駐車場は全部で５台が駐車可能 ・契約①がアパートの居住者以外者が契約している ・契約⑤はアパートに居住している相続人が使用している ・契約②～④はアパートの居住者が使用している 〇アパートの賃貸借契約書と駐車場の賃貸借契約書は別々に契約している 【質　　問】 〇アパート敷地と駐車場敷地の評価について一体として評価することは可能でしょうか？ 〇一体として評価することが可能とした場合に アパートの相続人居住部分、駐車場①、駐車場⑤に相当する部分を 自用地評価としその他は貸家建付地として評価することは可能でしょうか？ 　評価が可能とした場合の自用地部分の面積は下記の通りで問題ないでしょうか？ 　・（アパート敷地200㎡－駐車場⑤20㎡）÷4部屋＋20㎡＋25㎡＝90㎡ 〇小規模宅地（貸付事業用宅地等）の特例を適用する場合には 上記で計算した自用地部分の面積を除いた部分を対象としてよろしいでしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 なし 【添付資料】 https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250217_1.png

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】相続税・贈与含む（井上幹康税理士）【対象顧客】個人【前　　提】①暦年贈与を前提とした、生前贈与財産の持ち戻し(相続財産への加算)の期間内の贈与についての質問です。②被相続人A(祖父)の子B(父親)と、Bの子C(Aにとっては孫)がいるものとします。【質　　問】(1)代襲相続人　R6.1.1に、祖父Aから孫Cへ暦年贈与で110万円贈与した。　R6.3.1に、Aの子B(＝Cの父)が死亡。　R6.4.1に、祖父Aが死亡。孫Cは、祖父Aの代襲相続人となった。　⇒この場合、R6.1.1に実行されたAから孫Cへの贈与110万円は、　持ち戻し(加算)の対象となるのでしょうか？(2)数次相続人　R6.1.1に、祖父Aから孫Cへ暦年贈与で110万円贈与した。　R6.3.1に、祖父Aが死亡。　R6.4.1に、祖父Aの子B(＝Cの父)が死亡。Cは、父Aの相続人となった。　⇒この場合、R6.1.1に実行されたAから孫Cへの贈与110万円は、　持ち戻し(加算)の対象となるのでしょうか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】私としては、(1)代襲相続人は持ち戻し(加算)の対象となるが、(2)数次相続人は持ち戻し(加算)の対象とならない　と思うのですが、確証がありません。

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】消費税（金井恵美子税理士）【対象顧客】法人【前　　提】12月決算の古物の輸出業・飲食業を営んでいる法人で、将来的な自社利用及びテナント貸出利用を前提にアパートを取得しました。その翌事業年度で取り壊し、再建築を行っております。【質　　問】2023年中に居住用アパート1棟（住居人がいる状態）を取得し、2024年に取り壊し及び再建築を行っております。取得時点では居住用賃貸建物に該当すると判断し、仕入税額控除は行っておりません。2024年中に住居人を退去させ、建物は完全に取り壊して更地にしております。その後、自社の飲食店利用及びテナント貸出のための建物を再建築しました。この場合居住用賃貸建物取得時に仕入税額控除できなかった消費税の取扱いがどうなるものかご教授頂きたいです。事業用途への転用や譲渡の場合であればその時点で仕入税額控除に加算できると思いますが、同様の取扱いに出来るのか条分上記載がなくご意見をお聞かせください。またもし同様の調整が可能な場合は、転用等の場合と同様に取得から解体までの非課税賃貸対価分を調整して仕入税額控除への加算額を求めるべきなのかも合わせてご検討いただけますと幸いです。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】消費税法第30条第10項消法35条の2

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・納税者Aの譲渡所得（土地）の計算の際の取得費について ・当該土地を平成8年にAが不動産業者から30,000,000円で購入 ・土地を平成17年にAの兄に27,000,000円で売却 ・令和4年に兄が亡くなり、相続でAが取得 ・令和6年にAが不動産業者に29,000,000円で売却した。 【質　　問】 Aの令和6年分の譲渡所得の申告の際の取得費について （1）平成8年に外部業者から取得した際の30,000,000円 （2）平成17年にAの兄がAから取得した際の27,000,000円 （1）か（2）かどちらが取得費になると思われますか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 国税庁タックスアンサー　No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・A氏は個人事業主 ・自宅の1室を事務所として使用 ・当該自宅はA氏が所有 ・2023年11月、事務所としての利用は中止（以降は、自宅全体を居住の用に供している） ・2024年6月、当該自宅を売却 【質　　問】 売却前の現況においては、自宅全体を居住の用に供しており、 店舗兼住宅等（租税特別措置法関係通達31条の3-7）には該当しないと考えておりますが、この判断に誤りはないでしょうか。 ご教授頂きます様、宜しくお願い致します。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3452.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】消費税（金井恵美子税理士）【対象顧客】個人【前　　提】･小売業を営む個人(消費税の納税義務あり)･過去に土地建物を購入(店舗ではない建物)･購入年は簡易課税で消費税申告･購入した土地建物は建物の一部を商品保管目的で使用していた･譲渡の数年前から商品保管の実態はなく、非業務用(空き家)として使用【質　　問】家事共用資産の譲渡については消基通10-1-19の逐条解説等において、事業用部分と家事用部分との合理的な区分は｢その譲渡のときの使用割合ではなく、原則として、当該資産を取得したときの区分｣とされています。前提条件のケースでは・購入時に本則課税で仕入税額控除を受けていない・譲渡時点で事業用に使用していないことから、建物部分の譲渡全額について課税売上に計上する必要はないと判断しておりますが、この判断について問題がないかご教示いただけませんでしょうか。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】消基通10-1-19

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 法人税（中川輝美税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 ・株式会社の社外取締役が死亡した ・死亡した月の役員報酬について、死亡月の1日～死亡日までの日割計算により報酬額を計算し、支給した ・役員報酬規程や取締役委任契約書において、死亡退任を含む任期途中の退任に関する報酬計算の規定はないが、 　日割計算で支給すること及びその支給額については、役員報酬額を決定すべき機関の承認は得ている 【質　　問】 死亡により退職した月の役員報酬を日割計算により支給した場合、 臨時改定事由の「その他これらに類するやむを得ない事情」に該当し、定期同額給与として認められるか 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5211.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】消費税（金井恵美子税理士）【対象顧客】法人【前　　提】法人X社の出張手当について・法人X社は出張旅費規程を作成していて、　出張手当について以下のように支給しています。　資格区分   出張手当(所得税は非課税で処理して支給)　社長・役員  5,000円　部長　　   4,000円　一般　　      3,000円【質　　問】①上記の前提の場合、法人X社の出張手当についての経費処理ですが、旅費交通費で処理しておりますが、その際の消費税について課税仕入で処理していいという認識でよろしいでしょうか？（いわゆる帳簿のみの保存で仕入税額控除で処理してよろしいでしょうか？）②上記の前提が高額の場合で、税務調査で所得税が非課税でなく課税と認定されてしまった場合は、消費税についても全額課税仕入にできなくなるという理解でいいでしょうか？それとも社会通念上、常識的な金額までは課税仕入で処理ができて、それを超える金額について、不課税取引ということになりますでしょうか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】・消費税法基本通達１１－６－４

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】国際税務＜所得税／相続・贈与税＞（金田一喜代美税理士）【対象顧客】法人【前　　提】・クライアントである内国法人A社がシンガポール法人B社にブランド使用料を支払う【質　　問】１．A社はB社にブランド使用料を支払う時に源泉徴収義務が発生しますか。２．源泉徴収義務が発生する場合、その適用税率は20.42%でしょうか。３．使用料については、日星租税協定による減免が受けられますか。受けられる場合、その適用税率は10%でしょうか。４．「租税条約に関する届出書」の上部に根拠条約を記載する箇所があります。　　「使用料」について日星租税協定による減免を受ける場合、根拠条文の記載箇所は　　「日本国とシンガポールとの間の租税条約第１２条第１項」と記載することとなりますか。５．４の届出書の提出期限は、B社に最初の支払いをする日の前日でしょうか。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】日星租税協定第１２条

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 ・警備業の法人 ・令和6年12月に従業員の社宅として、建物価額が税込500万円で、居住用賃貸建物を購入しました。 ・法人は、購入と同時に、従業員より社宅としての賃貸料を１０万円受け取って、非課税売上として計上しています。 ・この法人は、全額控除で課税仕入の消費税申告をする予定です。 【質　　問】 この税込500万の建物は、 居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限で、課税仕入れ等には適用されないのでしょうか？ 調整対象固定資産では1000万円未満ですが、課税仕入れ等には適用されないのでしょうか？ ご教示宜しくお願い致します。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi_kojin/r02/pdf/01-13.pdf 居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限等（令和２年度税制改正）

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】法人税（中川輝美税理士）【対象顧客】法人【前　　提】・法人・事業再構築補助金を申請、今期決定通知あり・入金済・事業再構築補助金は、下記費用5800万の2/3分　3800万入金　詳細は　　　前期　雑損失：600万　旧事務所取壊費用　　　今期　①建物　：3800万　新事務所建物　　　　　　②付属設備：700万　新事務所付属設備　　　　　　③工具器具備品：400万新事務所工具器具備品　　　　　　④30万未満少額資産：200万　新事務所家具　　　　　　⑤消耗品費：100万　新事務所備品【質　　問】(1)今期、入金の補助金について圧縮記帳を行いたいのですが、　預金/国庫補助金収入　3800万　固定資産圧縮損/建物　3800万　と建物のみを対象にすることは可能でしょうか？(2)建物のみを対象とできない場合、①～③の固定資産を案分しで圧縮することになりますか？④⑤及び前期の「雑損失：取壊し費用」は損金のままで問題ありませんか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】法人税法　第42条

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 個人,法人 【前　　提】 ・2024年は免税事業者、インボイス登録なし、全て輸出免税売上で計10,800千円 ・2026年も全て輸出免税売上の予定であり、原則課税とすれば還付になる予定 【質　　問】 (1) 2026年は、基準期間(2024年)における課税売上高が10,000千円超なので、自動的に課税事業者になる、という理解で宜しいでしょうか。 (2) 2026年について「消費税課税事業者届出書」の提出は義務でしょうか？提出が推奨されるレベルのものでしょうか？ (3) 2026年について消費税は還付になる予定ですが、消費税の還付申告書の提出は義務でしょうか？ 　　それとも還付の権利を放棄したい場合は還付申告書の提出をしない、ということもできるのでしょうか？ (4) 2026年において消費税の還付申告書を提出しないことができる場合、税務署から無申告等問い合わせがあるかと思いますが、 　　その問い合わせを回避するためには申告期限までにどのようなアクションを起こしておくべきでしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6605.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・個人事業主の不動産賃貸業 ・課税事業者選択届出書は、今まで提出したことはありません。 ・令和５年に、高額特定資産を取得して、原則課税にて消費税還付を受けています。 ・令和5年、6年は、消費税の原則課税の全額控除で消費税申告しています。 ・令和7年は、原則課税にて申告予定です。 ・令和5年の課税売上高は1,100万円です。 ・令和６年の課税売上高は　700万円です。 ・インボイス登録は、令和3年の課税売上高が9,000万円であり、 　令和5年10月1日より登録しており、令和8年以降も 　インボイス課税事業者の予定です。 【質　　問】 ①質問 簡易課税制度選択届出書の用紙の、下記の所得税法等の 一部を改正する法律～のチェックボックスは、 どのようなケースでチェックをするのでしょうか？ 下記 所得税法等の一部を改正する法律（平成28年法律第15号） 附則第51条の２第６項の規定又は消費税法施行令等の 一部を改正する政令（平成30年政令第135号） 附則第18条の規定により消費税法第37条第１項に 規定する簡易課税制度の適用を受けたいので、届出します。 ②令和7年中に簡易課税制度選択届出書を提出した場合、 令和8年から簡易課税で申告できますか？ また、その場合、令和8年は、インボイスの登録事業者でなければ、 本来免税事業者ですので2割特例も選択出来ますか？ ご教示宜しくお願い致します。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/pdf/1461_13.pdf 消費税簡易課税制度選択届出書 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6502.htm No.6502　高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除等の特例 

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】消費税（金井恵美子税理士）【対象顧客】個人【前　　提】免税業者（基準年度1千万以下）の小売業である。息子夫婦のため6年前にマンションを購入し無償（使用貸借）で住まわせていました。今回、息子夫婦が自己のマンションを購入し転居したので売却します（新しいので高額）。【質　　問】事業用資産の売却でないので消費税の課税取引としないつもりですが、ご教授ください。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】該当事項なし

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 製造業で機械を購入して利用しております売上高は100億円程度となっております。 【質　　問】 あるメーカーから提供された機器に不具合があり、 交換・修繕のコストが発生しました。 そこで、メーカーと交渉し、損害補填として 一定額の賠償金を受け取ることになりました。 補填の内訳は以下の通りです。 50%：現金で即日支払い 50%：将来の発注時の値引きとして処理 通常、損害賠償金は消費税の課税対象外と考えていますが、 値引きとして処理される部分について、例えばクーポンのように 「支払手段の譲渡」として非課税取引に該当する可能性があるのか気になっています。 このようなケースにおける消費税の取扱いについて、ご教示いただけますと幸いです。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6257.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 キッチンカーで飲食を提供する法人。 簡易課税を選択している。 【質　　問】 ①従業員を他社のキッチンカーの応援（手伝い）に行かせることがあります。 その際に他社へ請求する金額は人工で計算しております。 この場合の簡易課税の事業区分はサービス業等として第5種事業になるのでしょうか？ ②本店とは別に事務所を借りているのですが、 その事務所は事務所として使用しておらず、従業員が生活しております。 （契約は事務所として契約しております。） そして会社が支払っている家賃の65%を従業員から徴収しております。 この場合の徴収した家賃の事業区分は不動産業として第6種事業になるのでしょうか？ それともそもそも課税売上高ではなく、非課税売上高になるのでしょうか？ お手数をおかけいたしますが、ご教示いただけますでしょうか。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 簡易課税の事業区分について（フローチャート） https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/20/02.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】消費税（金井恵美子税理士）【対象顧客】個人,法人【前　　提】　居住用の土地建物と隣接する工場が、県により収用がされます。　40年ほど前から個人事業として事業を行っていましたが、10年ほど前に法人成りし、現在は法人として事業を行っています。　その隣接する工場の土地と建物は社長個人名義で、機械装置と工作物は法人名義です。　社長個人名義の工場を、法人に貸付けており、社長個人は、その賃貸料を不動産所得として確定申告しております。　居住用を除く社長個人の買取り等の金額は、土地代金1,000万円、建物移転料4,500万円、立木補償金100万円、動産物移転料80万円、移転雑費補償金900万円ほどです。　法人の買取り等の金額は、機械設備補償金1,000万円、工作物移転料300万円 、営業補償金300万円、動産移転料130万円ほどです。　収用等の5,000万円の特別控除を使いたいと思っています。　今回、建物・工作物・立木・機械設備は、全て取壊して更地として引渡し、別の場所に新たに建物・工作物・立木・機械設備を建築します（移設等はしない）【質　　問】質問①　社長個人において、建物移転料4,500万円、立木補償金100万円は、租税特別措置法上の「対価補償金」として、5,000万円の特別控除の対象とする予定です。　この場合であっても、建物移転料4,500万円、立木補償金100万円は、消費税上は、（取り壊しに要する費用の補てんに充てるために交付を受ける補償金等として、）不課税取引という認識で合っていますでしょうか？　また、動産物移転料80万円、移転雑費補償金900万円も、不課税取引という認識で合っていますでしょうか？質問②　法人において、租税特別措置法　基本通達64(2)-9の「移設困難な機械装置の補償金」に基づき、機械設備補償金1,000万円の全額を、「対価補償金」として、5,000万円の特別控除の対象とする予定です。　この場合であっても、消費税上は、不課税取引という認識で合っていますでしょうか？　また、同様に、「対価補償金」として、5,000万円の特別控除の対象とする工作物移転料300万円も、消費税上は、不課税取引という認識で合っていますでしょうか？　営業補償金300万円、動産移転料130万円も、不課税取引という認識で合っていますでしょうか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】租税特別措置法　基本通達64(2)-9「移設困難な機械装置の補償金」

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・個人甲はA社（甲が代表取締役）に自己の不動産X（建物及びその敷地）を 　事務所として賃貸していた。 ・不動産Xは甲及び乙と2分の１ずつ共有になっていた。 ・不動産Xの建物は老朽化しており、A社からの要望により建替えを行うことになった。 ・建替えに際して次の取引が発生した。 （a）甲は乙より土地の共有持分2分の１について買取りを行う （b）建物の解体費は甲が全額負担し解体を行う（共有土地の取得時の条件） （c）新築建物はA社が事務所として賃借する。 （d）解体～完成まではおよそ1年超要する（2024年中～2025年中）。 この期間、甲としてはその期間賃料収入が得られないが、 A社からの建替え要望に基づき建て替えを行うものであるため 地代収入見合いの賃料を収入することとして、Ａ社から甲に対して 賃料補償の名目で支払いを行っている。 （2024年6月以降賃料収入としての収受あり） このような状況で2024年の年末を迎えた。 甲はインボイス登録を行い、2023年10月以降消費税を納税している。 2024年分についても消費税の課税事業者であるため申告を行う。 2024年は還付申告になる見込み。 【前提】 2024年の甲の消費税に係る取引は下記（１）～（４）の通り。 （１）事務所、駐車場の賃料として年間500万円程度 （２）上記の地代収入見合いの収入年間180万円程度 （３）建物の取壊費用　1300万円程度 （４）建物の建築に関わるコンサルティング、設計費などの支払い19,000万円程度 【質　　問】 この場合仕入税額控除等の考え方について以下3点ご教示いただけますと幸いです。 【質問】 １．（２）については、賃料補償的な性格があるものの、 　　その性格は地代であるため、非課税売上として認識すべきでしょうか。 ２．１．で非課税売上を前提とする場合、（１）、（２）に基づき 　　課税売上割合が95％を下回ります。 　　個別対応方式で仕入税額控除の計算を行いますが、 　　（３）の取壊し費用に関して、 　　甲としては明確に建物を建てるために取壊しを行いましたので 　　事務所用建物を取得するために要した費用として、 　　課税売上に対応する課税仕入として差し支えないでしょうか。 　　あるいは（２）で一定期間非課税売上が生じたことに基因して、 　　共通対応の課税仕入とすべきでしょうか。 ３．（４）に関しては、２．の取壊費用の取り扱いに関わらず、 　　課税売上に対応する課税仕入として差し支えないでしょうか。 　　また、仕入税額控除の時期について、 　　建設仮勘定に集計した設計料と建築代金を完成時の仕入税額控除とすべきでしょうか。 　　2024年末において、建物は完成していない状況です。 　　設計業者と建築業者は別の業者で、 　　設計については基本設計、実施設計、監理業務から構成されています。 　　2024年末では実施設計まで完了し、請求と支払いを終えています。 　　建築については契約時、中間時、引渡時3回に分けて代金を支払います。 　　2024年末では中間時の支払いまで終えています。 　　ここで、設計に関しては請求の都度消費税の請求が行われ、 　　建築に関しては消費税の請求が行われていません（単なる中間金という扱い）。 　　この場合、基本通達11－3－6の取り扱いにより、設計料、建築代金 　　ともに、完成引き渡し時に仕入税額控除を受けるという取り扱いを 　　してよろしいでしょうか。 　　あるいは、設計料については、2024年中に 　　仕入税額控除を受けることができますでしょうか。 以上、ご教示いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 No.6261　建物賃貸借契約の違約金など https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6261.htm 消法4、6、消法別表第2十三、消基通5-2-5 個別対応方式による仕入税額控除 No.6401　仕入控除税額の計算方法 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6401.htm No.6483　建設仮勘定の仕入税額控除の時期 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6261.htm 消法30、消基通11-3-1、11-3-6 

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・個人甲はA社（甲が代表取締役）に自己の不動産X（建物及びその敷地）を 　事務所として賃貸していた。 ・不動産Xは甲及び乙と2分の１ずつ共有になっていた。 ・不動産Xの建物は老朽化しており、A社からの要望により建替えを行うことになった。 ・建替えに際して次の取引が発生した。 （１）甲は乙より土地の共有持分2分の１について買取りを行う （２）建物の解体費は甲が全額負担し解体を行う（共有土地の取得時の条件） （３）新築建物はA社が事務所として賃借する。 （４）解体～完成まではおよそ1年超要する（2024年中～2025年中）。 2024年中には旧建物の取り壊しは完了し、新建物は完成していない。 この期間、甲としてはその期間賃料収入が得られないが、 A社からの建替え要望に基づき建て替えを行うものであるため 地代収入見合いの賃料を収入することとして、Ａ社から甲に対して 賃料補償の名目で支払いを行っている。 このような状況で2024年の年末を迎えた。 【前提】 甲は過去から青色申告により当該不動産から生じる収入を 不動産所得として申告している。 不動産所得に関わる青色申告特別控除は10万円の控除である (建替え前後においていずれも業務的規模の見込み）。 不動産の取り壊しにより、収入が減少しており、 年額７００万円程度となる見込みである。 取壊し費用１３００万円その他の経費を入れると不動産所得はマイナスになる見込みである。 【質　　問】 【質問】 令和6年分の所得税の確定申告に関わる所得の計算として以下の考え方でよいか、 ご見解をいただけますと幸いです。 （１）解体費1300万円については2分の１を必要経費に算入し、 2分の１を土地の取得価格に含めるという取り扱いでよろしいでしょうか。 理由：もともと所有していた2分の１の部分は不動産所得を生ずべき事業の用 に供されていた業務用の固定資産から業務用の固定資産への建替えによる費用と考えて必要経費となる。 一方で新たに取得した土地の持分2分の１の部分は 取得後おおむね１年以内に当該建物等の取壊しに着手するなど、 その取得が当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが 明らかであるため（所基通38－１） （２）今回土地の取得から建て替えについて金融機関から個人で借り入れをしています。 不動産所得が赤字になることを前提として、 当該借入金利については、土地以外の部分については必要経費としてよろしいでしょうか。 （３）旧建物について残価があり、当該残価の除却損が生じます。 この除却損については、除却損計上前の不動産所得が赤字の場合、 必要経費に含まれないという取り扱いになるでしょうか。 以上、よろしくお願いいたします。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 38－1　（土地等と共に取得した建物等の取壊し費用等） No.1391不動産所得が赤字のときの他の所得との通算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm 建物の取壊し費用の所得税法上の取扱いについて－取壊し目的と必要経費性との関係を中心として－ https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/90/01/index.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】前提個人の確定申告で賃貸用に土地付戸建を270万円（内建物価額447,582円）で購入して令和4年4月に引渡がありました。当該建物について同年5月に530万円かけて建物全体のリフォーム工事を実施して同年8月から賃貸事業を開始しました。令和4年の減価償却　建物だけ耐用年数4年（おそらく木造の中古の耐用年数を使用）リフォーム工事の530万円については耐用年数15年で償却をしております。令和4年不動産所得減価償却費建物　46,624円　　リフォーム工事　147,959円令和5年不動産所得減価償却費建物　111,896円　　リフォーム工事　355,100円令和5年末期末帳簿価額建物　289,062円　　リフォーム工事　4,796,941円令和6年　当該不動産を第三者に750万円で売却しました。引渡日は令和6年11月です。【質　　問】本来であれば建物は中古の耐用年数は使用できず、リフォーム工事530万円も資本的支出として木造の耐用年数22年を使用すべきと思います。本来であれば、令和4年分と令和5年分を正確な耐用年数で修正申告して、期末帳簿価額を算定して令和6年分の譲渡所得の取得費を算定しなければならないと思いますが、過年度の修正申告は面倒なのでしたくない意向です。（3）質問①　耐用年数が間違ってますが、リフォーム工事の期末帳簿価額　4,796,941円は令和6年分の譲渡所得の確定申告で取得費に含めて　取得費は7,338,421円（土地2,252,418円+289,062円+4,796,941円）としても問題ないでしょうか。②　この他に給与所得と雑所得がありますが、①で問題なければ　譲渡経費がが20万円ありますので、不動産の譲渡所得が発生しません。このような場合も分離課税の申告は必要になりますでしょうか。初歩的な質問で申し訳ございませんが御教示お願い致します。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】なし

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】法人税（鎌塚祟文税理士）【対象顧客】法人【前　　提】A法人は、建設業を営んでおります。以前より経常的に赤字決算だったため、5年前の決算において、完成工事原価に振り替えるべき外注費等の工事費用を未成工事支出金（資産）として計上したままにしており、会計上の損失が少なくなるような粉飾をしておりました。【質　　問】１．上記の場合において、5年前の決算時に損金処理すべきだった　未成工事支出金（資産）は、会計上、税務上どのように　処理すればよいでしょうか。会計上修正してから、更正の請求をするのかと思いますが、下記の処理で問題ないでしょうか。＃会計上（遡及会計を適用）借方）繰越利益貸方）未成工事支出金＃税務上（2月決算の場合）2025年2月期の法人税の申告を行った後に、更正の請求を行う2．この場合において、粉飾決算を行ったのは2020年2月期の決算申告になります。更正の請求期限は5年間ですので、2025年2月期の申告期限との理解で問題ないでしょうか。すなわち、2025年2月期の決算申告を早めに行い、2025年4月末日までに更正の請求を行う、、という流れでしょうか。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】第129条  更正に関する特例内国法人の提出した確定申告書又は連結確定申告書に記載された各事業年度の所得の金額又は各連結事業年度の連結所得の金額が当該事業年度又は連結事業年度の課税標準とされるべき所得の金額又は連結所得の金額を超えている場合において、その超える金額のうちに事実を仮装して経理したところに基づくものがあるときは、税務署長は、当該事業年度の所得に対する法人税又は連結事業年度の連結所得に対する法人税につき、当該事実を仮装して経理した内国法人が当該事業年度又は連結事業年度後の各事業年度又は各連結事業年度において当該事実に係る修正の経理をし、かつ、当該修正の経理をした事業年度の確定申告書又は連結事業年度の連結確定申告書を提出するまでの間は、更正をしないことができる。

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】勤務医不動産所得あり（ワンルームマンション2戸）2024年すべて譲渡【質　　問】契約日：2024年7月22日引渡日：2025年6月30日までという契約書内容でワンルームマンションを1戸売却。（2024年12月31日時点では保有・不動産賃貸中）売買契約などを締結した日の属する年（すなわち2024年）の所得として申告する予定です。この場合、①譲渡所得の取得費の計算において、　未償却残高は契約日である2024年7月22日時点のものを使う？②2024年の不動産所得の減価償却費の計算において、　償却は12か月で行ってもよいか？③2025年も引き続き不動産収入が発生するが、　2025年も不動産所得の申告は必要か？（2024年で譲渡が完了しているが…）また、残り1戸のワンルームマンションも2024年に売却。契約日：2024年7月22日引渡日：2024年12月23日までという契約書内容でワンルームマンションを1戸売却。この場合、④1戸は契約日、もう1戸は引渡日の属する年の所得として　申告することは可能？ご教授頂きます様、宜しくお願い致します。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】所法36、所基通36-12

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】法人税（中川輝美税理士）【対象顧客】法人【前　　提】賃上げ促進税制適用法人事業年度　令和６年１月～１２月【質　　問】別表6（24）付表１賃上げ促進税制の明細書の作成において、「小学校休業等対応助成金」は、下記両方に当てはまりますか。イ.給与等に充てるため他の者から支払いを受ける金額ロ.上記イのうち雇用安定助成金ご教授いただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】措置法42条12-5

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】1.非居住者(米国人)がセカンドハウスとして利用するために、都内のマンション(売買代金267,600千円)の購入契約を2019年に締結し、同時に手付金26,700千円を支払った(完成は2020年7月)。2.売買代金の内訳は以下のとおり(契約書より)(1)建物売買代金217,000千円(2)建物売買代金に対する消費税等相当額17,300千円(3)権利金33,300千円3.2020年発生のコロナ禍により来日が出来ず、2022年に来日して残金240,900千円を支払った。(所有権移転登記済)4.上記のほか、諸費用のうちに「前払賃料30,600千円」があり、本体残金240,900千円と一緒に支払をしている。(定期転借地権付のため)5.引き渡し後に本人が4,300千円をかけて内部の改装工事を行った。5.2024年に同物件を譲渡。譲渡代金の他に前払賃料の未経過分29,000千円を買主から収受した。(固定資産税精算分等は割愛)【質　　問】1.当該物件の建物部分の取得価額は、契約書上の「建物売買代金217,000千円」によらず、消費税相当額17,300千円÷10％×110％＝190,300千円としていいでしょうか。また、その場合の契約書表記上との差額44,000千円(217,000千円＋17,300千円－190,300千円)は権利金33,300千円に加算することになるのでしょうか。2.前払賃料の取り扱いについては、購入時の支払額30,600千円を取得費に、譲渡時に未経過分として買主から収受した29,000千円を譲渡代金に含めるか、もしくはいずれも譲渡所得の計算において考慮しなくてもいいものでしょうか。(含めた方が譲渡所得が少なくなるので)3.購入後に本人が行った改装工事(本人の趣味・使い勝手が改装の理由)はそのまま取得価額に含めることでいいでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】なし

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】･相続により取得した土地建物(非業務用)･被相続人が注文住宅として購入したもので、建物の取得費は計算可能･土地は取得時期･取得価額ともに不明【質　　問】売買契約書には消費税額の記載等がないため、譲渡時の固定資産税評価額で譲渡金額を土地と建物にわけた上で･建物：購入時の資料を元に取得費を算出･土地：概算取得費を適用として取得費を計算します。この場合に、相続登記のために支払った司法書士報酬や登録免許税等について、固定資産税評価額で土地と建物に按分した上で、建物部分に相当する金額を取得費に加算することは可能でしょうか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】所得税基本通達60-2租税特別措置法第31条の4

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 １．都内の自宅(平成8年9月に土地2,000万円、 　建物2,000万円で購入及び建築)に夫婦で生活していた ２．自宅（土地及び家屋）の所有者は夫 ３．十数年前に夫が入院し、現在もそのまま入院し続けている（認知症も発症） ４．夫が入院している間は妻が暮らしていたが、 　その妻も令和6年5月より老人ホームへ入居している（妻も認知症を発症） ５．夫の入院費や、妻の老人ホーム費用に充てるため、その子供らが自宅売却を決定 ６．令和6年10月に土地の売買契約が成立（売却金額は6,000万円） ７．夫、妻いずれも住民票は自宅のままであり､病院や老人ホームへは移していない ８．売却の流れとして、令和6年9月にまず建物を取り壊した 　(解体費用は200万円)ただし、土地の売却までの間に貸付等には供していない 　①その後、令和6年10月に住宅販売業者と6,000万円で土地の売買契約を締結 　②住宅販売業者は販売用の建物を建築予定と聞いている 【質　　問】 1）建物の取壊しにかかる費用は譲渡費用とできますでしょうか 2）居住用建物の未償却残高（平成8年9月～令和6年9月）も 　同じく譲渡費用とできますでしょうか 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 No.3255　譲渡費用となるもの https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm No.3320　マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】公益法人（浦田泉税理士）【対象顧客】法人【前　　提】〇対象法人は公益財団法人〇寄付者から受け入れた指定財産について特定資産として国債や外国債、外貨建MMF等にて運用している。〇収益事業は実施してない。【質　　問】外国債から生じる利金や配当を外貨建てMMFに再投資しており、その際以下の仕訳を起票しているのみである。（借方）投資有価証券××/（貸方）受取配当金××（公益財団法人のため、源泉無し）↓今般、当該MMFの一部を売却（解約？）して別の銘柄に投資を行っている。売却（解約）時の受取金額は当然把握できるものの、再投資回数は多数回にわたり煩雑となるため利金や配当が再投資された都度、取得価額や取得時の為替レートを管理できていません。↓当該状況下において以下の質問をさせて下さい。<質問①>売却（解約）に伴い、売却損益が仕訳起票されるかと思いますが、既述の通り再投資額の正確な取得原価を管理できていないため、正しい売却損益が計算できない状況です。そこで、売却（解約）に伴い受取金額をそのまま別銘柄に再投資されているため、実質的に仕訳無し（投資有価証券勘定内の変更）のみにしようかと考えておりますが、税務上何等か問題はありますでしょうか？公益財団法人で収益事業もなく、課税されないため実質的に影響はない（正味財産増減計算書に売却損益はでてこないのみ）かと思いますがいかがでしょうか？その他何か問題となる事項はありますでしょうか？＜質問②＞あるべき会計処理は当然配当が再投資された都度、再投資額及び為替レート等を管理しておき、売却（解約）時は当該取得額の合計金額との売却額との差額を売却損益として処理するべきと考えておりますが、認識誤りはありますでしょうか？実務上の管理方法等もありましたらご教示いただけますと幸いです。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】特になし。

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,相続税・贈与含む（井上幹康税理士）【対象顧客】個人【前　　提】・令和6年に相続により取得したアパートを680万円で譲渡・空き家特例、取得費加算の適用なし・購入時の資料なし・全部事項証明書に抵当権の債権額1,550万円の記載あり【質　　問】基本的には概算取得費で計算するものと思いますが、抵当権の債権額を推計取得費として使用することはリスクしかないでしょうか。他に良い方法がございましたらご教授お願いいたします。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】特になし

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 所得税の申告で　居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けて電子申告します。 【質　　問】 1.電子申告の場合　3,000万円特別控除の適用を受けるための 　売買契約書や不動産の謄本、取得費、譲渡費用の領収書は 　添付省略ができると聞きましたが、e-taxのよくある質問の 　対象となる第三者作成書類　に　売買契約書や不動産の謄本、 　取得費、譲渡費用の領収書の記載がありません。 　売買契約書や不動産の謄本、取得費、譲渡費用の領収書は 　電子申告時に添付省略できるのでしょうか。 2.　省略できる場合は　条文等を教えていただけますでしょうか。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.e-tax.nta.go.jp/toiawase/qa/kakutei/tempu01.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 個人が先祖代々の土地及びその土地の上に存する建物を売却しました。 売買契約書上の不動産の表示は土地のみで売買代金は ８０００万となっており、特約事項に以下のように記載されています。 「対象不動産敷地上には建物が存します。 当該建物については売主から買主へ所有権移転登記を行わず、 建物解体工事及び建物滅失登記をもって 建物所有権を移転したものとみなします。 なお建物解体工事及び建物滅失登記にかかる費用については買主の負担とし、 その際に必要な手続等について売主は買主に協力するものとします。」と記載されています。 【質　　問】 土地の取得費は売買価格8000万×５％の概算取得費とし、 建物は実額建築費が判っていますので土地の概算取得費とは 別に実額の取得費を計上することは可能でしょうか？ （孤独死の相続物件で建物をそのまま利用できないため 建物価値0円での契約となっています。） 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 所法33、38、措法31の4、措通31の4-1 https://www.keisan.nta.go.jp/r1yokuaru/shohizei/shohizeishikumi/kazeihikazei/tatemonodaikin.html

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 個人事業主Aが任期満了に伴う廃業をし、 新たな開業個人事業主Bから引継ぎ金200万円を受け取った。 引継ぎ金の内容は、事業所に置いてある パソコン・プリンター・机・応接セット・金庫等の 備品及び図書等の全部である。 【質　　問】 個人事業主Aは、譲渡所得以外の所得として課税されるものとして 事業所得または雑所得とすべきでしょうか？ または、総合譲渡（長期）として良いものでしょうか？ 個人事業主Bは、開業費として計上可能でしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3105.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】相続税・贈与含む（井上幹康税理士）【対象顧客】法人【前　　提】持株会社です。子会社はもともとの事業会社です。持株会社の株主は子会社の役員です。株主は、同族関係者ではない第三者が７名です。【質　　問】持株会社が設立10周年になるため、記念配当を1000万円実施します。今まで一度も配当を実施したことはありません。0円です。設立10周年ではじめて配当を実施します。金額は1000万円を予定しています。この配当は配当還元方式による株式の評価上、非経常的な配当として年配当金額から控除してよろしいでしょうか？控除後は経常的な配当金額は0円になると思います。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】評通188-2

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,相続税・贈与含む（井上幹康税理士）【対象顧客】個人【前　　提】1       父（持分72％）と祖母（持分28％）が所有する家屋に、　　  長男が銀行から借入金によって、増築をします。2       建物の所有面積①       現状　父持分面積　　　   161㎡（72％）　　　　祖母持分面積　　　　    63㎡　　　　合計　　　　　　　      224㎡②       長男が増築する面積　　　 94㎡③       増築後の合計②＋③＝　　318㎡3       現在の父及び母の居住用建物の固定資産税評価額　1200万円4       長男が増築時の住宅借入金3300万円（消費税込み）5       父の住宅借入金残高2300万あります。6       増築後の借入金は、2300万+3300万で合計5500万の連帯債務になります。【質　　問】1　増築後の持分登記は時価なので、次の通りでいいですか？　　父　　1200万×161÷224×100＝862.5万　持分比率→862.5/4500＝19.2％　　祖母　1200万× 63÷224×100＝337.5万　持分比率→337.5/4500＝ 7.5　　長男　増築金額　　　　　　　　3300万　持分比率 →3300/4500＝73.3合計　　　　　　　　　4500万　　　　　　　　　　　　　100％2　連帯債務の合計5600万で借入した場合の返済金額の割合は下記でよいか？　　父　2300万　41％　　長男3300万　59％　　合計5500万100％　　1か月の返済が275936円の場合　　父　275936×41％＝113134　　長男275936円59％＝1628023　上記2の場合、　　父の返済220000　　長男の返済55936円とした場合　　162802-55936＝106866　106866×12＝1282392円　　父から長男に贈与したことになりますか？【参考条文・通達・ＵＲＬ等】措置法41①㉒他贈与税

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・被相続人居住用家屋又はその敷地等の譲渡収入　4,000万 ・措法35条③の特例適用の条件は満たし、確認書取得済 ・その他、株式の譲渡収入もあり 　（不動産同様、相続で取得し、申告期限から３年以内に譲渡） 【質　　問】 ①措法35条③と取得費加算は併用できないものと認識しておりますが、 「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」の 記載要領内の１（４）ホはどのような場合を意図しているのでしょうか？ （特例適用の超過分について意図しているものではないかの確認） 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/pdf/r06_joto_08-2.pdf

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】被相続人Ａの土地建物について、以下の時系列のもと、相続人Ｂによって土地の譲渡が行われています。R5.4　建物取り壊し（解体費発生、Ａが支払）R6.4　Ａ死亡R6.8　分割協議完了★協議書に当該土地について“Ｂが売却し換価して、仲介手数料他一切の費用を控除した残額をＢ･Ｃ･Ｄで1/3ずつ分配する。”と記載かつ、相続登記はＢのみの名義。（なお法定相続人はＢ･Ｃ･ＤのみでいずれもＡの子）R6.9　土地売却（Ｂが契約者）【質　　問】■ 分割協議書の記載のとおり金銭の分配を済ませています。　このとき土地の登記上の名義人がＡ１人であっても、　他Ｂ･Ｃとの３人の譲渡所所得として1/3ずつの申告で良いでしょうか？■ 土地売却までに、　①建物の解体費用、　②司法書士への相続手続き及び登記費用、　③売却直前の土地家屋調査士への測量費用、　④売却時の不動産業者への仲介手数料があります。　・①は譲渡費用として考えることはできないでしょうか？　・②～④は譲渡費用で問題ないでしょうか？■ 取り壊した建物はＡの居宅だったのですが、　上記時系列の場合において、被相続人の　居住用財産の空家特例は適用できないでしょうか？以上です。よろしくお願いいたします。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】なし

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 2024年3月に被相続人死亡により相続開始。 被相続人の長女は2023年12月ころまで同居していたが、 被相続人死亡時には息子夫婦と同居するため別居していた。 住民票異動は2024年4月であった。 ガス水道は止めたが、電気は止めてない。 【質　　問】 １．住民票の異動を相続開始後にしているので、 　　空き家特例の適用が困難と思われますが、 　　ガス水道は止めていることなどの証明をすることで 　　空き家であったと証明する手立てはありますでしょうか。 ２．市役所が空き家であったか否かを証明するようですので市役所へ 　　相談することで証明をしてもらえる可能性はあるでしょうか。 　よろしくお願いします。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】譲渡人：母、長男、長女で3人で20年以上同居している売却譲渡不動産：自宅用土地180㎡、自宅家屋100㎡土地は共有名義で母が21/45、長男が12/45、長女が12/45自宅家屋は母が単独所有うち自宅用土地180㎡のうち40㎡を駐車場として賃貸し、母が不動産所得の確定申告をしている売買契約書では土地5000万円、家屋0円と記載されている【質　　問】1、母、長男、長女とも自宅用地分140㎡の共有持ち分に対して、各人居住用財産を売却した場合の3000万円控除の特例は適用可でよろしいでしょうか。2、賃貸用の40㎡の譲渡者は母のみで申告可能でしょうか。それとも賃貸用部分も母21/45、長男12/45、長女12/45として申告しなければいけないでしょうか。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】無し

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 貸マンションを売却 売却金額　土地4,000万円、建物2,500万円 Ａ土地（Ｓ35年相続、取得費不明） Ｂ土地（Ｓ49年に約1,000万円で購入したが契約書なし） Ｃ建物（Ａ土地とＢ土地の上に建設、未償却残高あり） 【質　　問】 Ａ土地とＢ土地と地積で売却金額を按分（各2,000万円）し、 Ａ土地は対価2,000万円の5％＝100万円 Ｂ土地は過去の路線価・公示価格があったため購入金額を推定＝800万円 の合計900万円を土地の取得費とすることは可能でしょうか 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 Ｂ土地は推定していますが、 一定の資料で購入金額を算定できていると思うので Ａ土地部分は概算取得費の適用ができると 思いますがいかがでしょうか https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 40年前に畑を取得 その後区画整理により畑から宅地へ ※その際に区画整理事業者から取得した書類に 　畑の権利価額：11,851,420と記載あり R6宅地を売却 当時の畑の購入時の書類がない 【質　　問】 購入時の書類がないため、 取得費は収入の5％になってしまうと思うのですが、 権利価額11,851,420を取得費とすることはできないでしょうか。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 なし 【添付資料】 https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250212_1.png

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・夫婦で共有している居住用家屋を譲渡し、 　益が発生し3000万控除の要件は満たしております。 【質　　問】 ・夫婦で共有している居住用家屋を譲渡した場合、 　夫が3000万円控除を使わない、その配偶者は3000万控除を使う、 　これは可能でしょうか？それぞれの共有者毎に選択適用は可能でしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/18/07.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 Ａマンション　従来より所有 　不動産利益25万円 　借入金あり（借入利子30万円） Ｂ貸店舗　令和6年4月相続で取得（売却済み） 　不動産損失▲40万円 　借入金なし 【質　　問】 Ａマンションの不動産による利益25万円と借入金のない Ｂ貸店舗の不動産損失▲40万円の合計が不動産所得▲15万円となりますが、 この場合でも不動産全体で計算するため赤字のうち土地取得に係る 負債利子に相当する金額はないものとして取り扱うのでしょうか。 計算式では全体ですべきものだと思いますが、 制度の趣旨からするとおかしいのではないかと思い 質問させていただきました。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）【対象顧客】個人【前　　提】前提令和4年4月　一般媒介契約書の中に　別表として当該マンションの取得前の所有者、媒介価額として29,800,000円（本体価額27,767,273円+消費税2,032,727円）の記載がありますが、売買契約書を紛失してます。その他に固定資産税の採算書　46,751円と手付金500,000円の領収書、仲介手数料982,319円の領収書、引渡業務手数料110,000円の領収書、29,379,293円の前所有者への振込受付書がありますが、取得費の合計と　支払（振込）金額の端数が一致しない状況です。令和6年9月　34,100,000円で第三者へ譲渡（売買契約書あります）しました。居住用財産の3000万円の特別控除の適用を受けます。【質　　問】質問 1.売買契約書がなくても　一般媒介契約書の中に別表として記載がある　2,980万円を算定根拠として譲渡所得を算定しても問題ないでしょうか。 2.上記のような場合、30,939,070円（29,800,000円+46,751円+982,319円+110,000円）から償却費（22,359,997円×0.9×0.015×経過年数）を引いた金額を取得費として計算しても問題ないでしょうか。 3.仮に一般媒介契約書も無い場合、支払金額29,879,293円（手付金500,000円の領収書+29,379,293円の前所有者への振込受付書）から　償却費（建物の標準的な建築価額表から算定）を引いて取得費を算定しても問題ないでしょうか。御教示の程宜しくお願い致します。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】なし

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・相続時に代償分割を行っている ・相続で取得した「有価証券」を売却したため譲渡所得の申告が必要である ・遺産分割協議書では、今回譲渡対象ではない「土地」の代償として 　代償金を支払うと記載されている 【質　　問】 ・相続財産の取得費加算の計算上、 　代償分割における調整は必要でしょうか？ ・計算明細書の記載要領には、 　「代償分割により代償金を支払って取得した資産を譲渡した場合」 　と記載されています。 ・今回のように、代償対象ではない財産の譲渡の場合には 　調整は必要ないと考えて良いのでしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/pdf/r06_joto_08-2.pdf

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】法人税（中川輝美税理士）【対象顧客】法人【前　　提】・ライブ製作業・ディナーショーで演者の方が着用する為の　衣装製作費として下記の請求を受けている。　【ジャケット・シャツ・パンツ・ベルト　一式　185000円】・着用後の衣装は会社が受け取り、保管・管理している。【質　　問】この場合の取得価額がジャケット〇〇円、シャツ〇〇円等の個別になるか、総額の18万円になるかについて根拠も交えてご教示いただけますでしょうか。【一式】が生地等が繋がっていて1着にまとまっている事を指している場合は総額。着用した際に色味等が合うように設計されただけを意味してる場合、個別の金額という認識でいます。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】特になし

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 法人税（中川輝美税理士）,所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 役員A氏は埼玉県に自宅があり、住民票でも埼玉県になっている。 会社が東京にあり、遅くまで仕事することも多く、 ホテル代やタクシー代を払うより割安なため、 会社付近に物件を借り現在A氏が契約している。 （ほぼ家に帰らずその物件に住んでいる） 【質　　問】 物件を会社名義の契約にした場合、 下記2パターンになると思いますが、 どのパターンに該当しますでしょうか？ ①社宅として借りている面があるので、 　賃料の半分ををA氏から収受していれば、 　支払っている賃料は損金にできる。 ②住民票が埼玉にあるため、 　業務上必要な経費なため損金にできる。 また、①の賃貸の場合でも固定資産税が分かれば 個人から徴収する金額を下記の計算方法で計算できますか？ 次の（1）から（3）までの合計額が賃貸料相当額になります。 （1）（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2パーセント （2）12円×（その建物の総床面積（平方メートル）／（3.3平方メートル）） （3）（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22パーセント 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2600.htm

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 消費税（金井恵美子税理士） 【対象顧客】 法人 【前　　提】 事務所テナントが入居しているマンションを売却目的で、 適格請求書発行事業者以外から購入しました。 取得日： 2024年8月2日（引渡し完了） 売却日： 2025年2月14日（第三者への売買契約の引渡し完了） 取得から売却までの間、テナント賃料を賃料収入として計上していますが、 減価償却は行っておりません。 【質　　問】 このケースは、**「宅地建物取引業を営む者が、 適格請求書発行事業者でない者から取得した 棚卸資産に該当する建物」**に該当するものと考えています。 そのため、**インボイスQ&A（問104）**に基づき、 一定の事項を記載した帳簿の保存のみで 仕入税額控除の要件を満たすと解釈して差し支えないでしょうか。 なお、取得から売却までの間に一時的に賃貸収入が発生している点が、 棚卸資産の取扱いに影響を与えるかどうかも併せてご教示いただけますと幸いです。 よろしくお願いいたします。 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 国税庁インボイスQ&A　IV　適格請求書等保存方式の下での仕入税額控除の要件 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/qa/01-13.pdf

税務相互相談会の皆さん 下記について教えて下さい。 【税　　目】 相続税・贈与含む（井上幹康税理士） 【対象顧客】 個人 【前　　提】 ・被相続人母・相続人子・第三者Bの共有マンション ・土地と建物の持分が一致していない ・母の持分は、土地＞建物という状況 ・土地の持分の超過部分は子・Bとも使用貸借 ・母と子は生前同居していた 【質　　問】 ①土地評価につき、建物持分に対応する部分は貸家建付地、 　建物持分を超える使用貸借部分は自用地評価で良いのでしょうか？ ②貸家建付地として評価した部分は適用可、自用地として 　評価した部分のうち子の建物持分に対応する部分は 　生計一親族の貸付事業に使用しているものとして 　適用可と判断して良いのでしょうか？ ③②の場合、評価が高くなる自用地のほうから 　優先的に適用対象として良いのでしょうか？ 【参考条文・通達・ＵＲＬ等】 国税庁質疑応答事例 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/10/03.htm

税務相互相談会の皆さん下記について教えて下さい。【税　　目】所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）【対象顧客】個人【前　　提】個人甲は不動産所得があるため、毎年確定申告をしています。令和５年度も不動産所得について期限内申告を完了しています。甲は令和５年中に土地を譲渡し、その譲渡代金全額で長期にわたり債務超過となっている法人Aの保証債務を履行し、法人Aに対する求償権を書面により放棄しましたが、甲は令和５年度の確定申告において当該譲渡に係る確定申告をしていません。尚、当該土地の譲渡は所得税法６４条２項の要件を満たしております。【質　　問】上記の状況で後日税務調査があった場合、上記土地の譲渡について保証債務の履行をするための資産の譲渡として認められるでしょうか。ご教示ください。【参考条文・通達・ＵＲＬ等】所得税法６４条２項