税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・個人Aは、以下の土地を1968年から
第三者の法人Bへ賃貸（借地契約）している
（賃料年210万円（固定資産税は30万円））。
①2-27：463.00㎡
②2-28：43.18㎡
③2-30：289.76㎡

・2-29は、個人Aが自宅兼アパートとして利用している。
・第三者法人Bは、個人Aに保証金として
300万円を預託している。

・第三者法人Bは、借地をＣほか合計10人に
転貸借（土地の転貸借契約）し、
Cらが建物をそれぞれ建築している。

・公衆用道路は、転借人の共有には
なっておらず、個人Aが所有している。

・Cほか10名は、それぞれ、第三者法人Bへ
地代を支払っている（賃料合計年310万円）。

・第三者法人Bが、Cほか10名に請求している地代は、
相場価格である公示価格の約1％になるようにしている。

・第三者法人Bから、個人Aに、借地権を返還
（個人Aと第三者法人Bとの間の借地契約を
合意解約する）または無償譲渡してもよい
と提案があった。

・第三者法人Bから、個人Aに対し、
立退料や借地権の対価等の要求はないが、
返還または無償譲渡に際し、
10万円の事務手数料を要求している。

・個人Aは、借地権の返還または無償譲渡を
受けた後、Cほか9名と、それぞれ、将来的に、
合意が成立した方から建物を買い取り、
新たに不動産賃貸業をしたいと考えている。

・個人Aは、第三者法人Bに変わり、
不動産賃貸業を開始するまでの間、
自己が主宰する資産管理会社を設立し、
サブリース事業をしたいと考えている。

【質　　問】

（１）借地権の課税関係
①借地権の課税
・本件は、純粋な借地権の返還ではないので
（合意解約または無償譲渡）、個人Aが、
第三者法人Bから借地権の返還または
無償譲渡があった場合、返還または無償譲渡
いずれの場合であっても、借地権の贈与によって
一時所得が課税されると考えても
よろしいでしょうか？

・個人Aは、契約内容の文言によって
課税関係が変化するのであれば、
有利な方を選択したいと考えていますが、
これは認められるでしょうか？

②借地権の評価
・一時所得が発生する場合、
借地権割合が40％の地域なので、
借地権と転借権は同等の権利と判定し、
借地権20％、転借権20％と評価しても
よろしいでしょうか？
もし、均等評価が認められない場合、
借地権と転借権を区分する合理的な
評価方法があれば、それはどのような
評価方法なのか教えていただいても
よろしいでしょうか？

（２）土地の評価単位
第三者法人Bは、Cほか10名と個別に
土地転貸借契約を締結しており権利関係が
個別に発生しているので、これを重視し、
土地の評価単位は10単位とすべきと考えますが、
本件は、第三者法人Ｂに一括賃貸されているので、
私道も含め、土地の評価単位は1単位と
考えるべきでしょうか？
それとも、
権利関係がそれぞれ別個にあるので、
私道を含め、建築計画概要書に基づき、
土地の利用単位は12単位と考えても
よろしいでしょうか？

（３）土地のサブリース業
個人Aが設立する資産管理会社は、
土地のサブリース業をしたいと考えていますが、
①同族間で土地のサブリース業は存在しないこと、

②個人Aに相続があった場合、
複雑な遺産分割の問題が発生すること

③その他
の理由から、不合理であるため、
土地のサブリース業は行うべきではないと
考えますが、この考え方でよろしいでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

借地を無償で返還した場合
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/03/03.htm

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/251117_1.jpg
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