税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続税の申告に際しての財産評価について教えてください。

・被相続人Ａは土地の貸付を複数行っていた。

・土地貸付契約当時の権利金授受の状況は不明

・親族B(相続人ではない)の自宅敷地として甲土地を貸付

・親族関係にないCの自宅敷地として乙土地を貸付

・親族関係にないDの自宅敷地として丙土地を貸付

・いずれも倍率地区

・貸付期間は10年以上前から。被相続人の生前中の申告では

　いずれの貸付も不動産所得として申告済。

・年間賃料は甲土地については固定資産税の1.5倍、乙土地については

　固定資産税の4倍、丙土地については固定資産税の1.5倍と様々であるが、

　いずれも固定資産税は超える賃料を収受

・公正証書遺言あり(土地はすべて相続人Eへ)

・相続人Eは相続後賃貸を継続

【質　　問】

・上記甲、乙、丙の土地について賃料収受がありますが、

相当の地代通達に当てはめた結果、(実際地代ー通常地代)が負数となることから、

貸宅地として財産評価基本通達25により自用地価額×(1－借地権割合)で

評価してもよいでしょうか。

※通常の地代：土地の自用地価額×（1-借地権割合）×6%

・いずれも、一定の建物の敷地に供されており、相続開始前3年を超えて

貸付の用に供されていることから、貸付事業用宅地の特例を受けることの可否を検討しています。

いずれの土地も有償での貸付であることから、

適用余地があると考えてよいでしょうか。

・いずれの土地も固定資産税を超える賃料を収受していますが、

賃料水準が様々です。固定資産税の1.5倍といった賃料では使用貸借と認定され、

貸宅地の評価や貸付事業用宅地の適用が否認される可能性はないでしょうか。

もし否認される可能性がある場合は年額賃料が固定資産税評価額の何倍以上であれば

使用貸借として認定されるリスクは低いといえるものでしょうか。

・貸宅地として評価した後の金額に貸付事業用宅地の評価減を加味してよい

という理解でよいでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達25

相当の地代通達

措法69の4