税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・R7.2母が死去し相続発生

・母は地上権設定マンションを所有していた。

・マンション建物は相続人である息子Aが

　代表かつ100％所有する会社へ賃貸されていた（事務所利用）

・母の死後も継続して賃貸されている。

・マンションは地下に時間貸し駐車場がある。

・R5.10も地上権更新契約をしており、

　R5.10からの契約期間は20年となっている。

・当初はS38年に60年間で地上権設定されている。

・建物は昭和40年築

・地上権の地代はおおよそ土地の固都税×3.3×持分（年額）

・地上権は登記されていて、被相続人持分は3/280となっている。

【質　　問】

1.この場合の地上権の評価は借地権の評価と同じ評価として問題ないでしょうか。

（路線価での評価額×借地権割合）

2.地下に駐車場があることは地上権の評価に何か影響はありますか。

3.小規模宅地の特例（同族会社事業用）適用を検討しています。

地代は近隣の地代と同じ程度（若干安い）、毎年利益がでて納税しています。

小規模特例の適用について特に問題ないと考えてよいでしょうか。

4.一方で地上権（借地権）の売却も考えています。

地上権なので外部による買取はなかなか難しく、

1,2年後くらいに土地所有者による買取を検討しています。

また、都内大田区の駅前の土地のため

路線価での評価がかなり高くなります。

土地所有者が申し出ている買取価格の方が低い場合、

買取価格を時価と考えて評価することは可能でしょうか。

5.土地所有者の買取価格を時価として申告できる場合、

申告期限後に借地権譲渡契約をするとしたら

小規模宅地の特例適応は問題ないでしょうか。

よろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特になし