税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
・一筆の土地の上に自宅と未登記建物が建っている
・土地（400㎡）の所有者は被相続人
・自宅建物は被相続人の持分17/25、相続人Aの持分8/25
・未登記建物の所有者は被相続人
・土地は角地にあり正面と側面ともに路線価あり
・未登記建物は相続人Bが代表を務めるNPO法人に使用貸借
・申告期限後に土地建物を譲渡する予定で相続人3人で1/3ずつ相続することを希望されている
・相続人AとCは持ち家に居住、相続人Bは賃貸住まいで家なき子の要件を満たしている
・被相続人は特定居住用宅地等の特例の適用要件を満たしている

【質　　問】
①評価単位について
未登記建物は使用貸借であり、敷地は自用地評価となるため、

自宅敷地と未登記建物敷地を含めて一体で評価すべきと考えていますが、
お間違いありませんでしょうか。

②小規模宅地等（特定居住用宅地等）の適用について
仮に1/3ずつ相続した場合、相続人Bは家なき子として特定居住用宅地等の適用が可能と考えていますが、

対象となるのは自宅敷地のみと考えます。

この場合、まず一体として評価し、全体の評価額を自宅敷地（350㎡）と未登記建物敷地（50㎡）の地積によって

按分することで、特定居住用宅地等の適用対象となる部分を抜き出す方法を検討しています。

具体的には下記算式で評価しようと考えています。

（一体評価額）×（350㎡/400㎡）×17/25×1/3

評価方針として間違いがあればご指摘いただけますと幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
小規模宅地の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm