税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

〇ご家族情報

被相続人：お父様

相続人①：お母様

相続人②：お子様

〇所有関係

自宅(土地)：お母様

自宅(家屋)：お父様　※相続財産、遺産分割協議はまだ

〇時系列

~2025年3月：お母様とお子様が長年自宅居住、お父様は老人ホーム居住

2025年4月：お母様が老人ホームに入居(自宅はその後お子様のみ居住)

2025年7月：お父様に相続発生

現在：お母様は老人ホーム居住、お子様は自宅居住

〇ご相談要旨

諸事情があり自宅の売却を予定しております。

マイホーム特例および軽減税率の特例の適用余地があるかご相談させてください。

【質　　問】

〇ご相談事項①　自宅(家屋)をお母様が相続した場合

自宅(家屋)をお母様が相続した場合、自宅の売却に際し、

マイホーム特例および軽減税率の特例の適用余地はないとの

認識で合っておりますでしょうか。

所有者として居住している必要があり、

お母様は相続発生前から老人ホーム居住であることから、

家屋の所有者として居住する要件を満たさないとの判断です。

〇ご相談事項②　自宅(家屋)をお子様が相続した場合

自宅(家屋)をお子様が相続した場合、自宅の売却に際し、

お子様のみマイホーム特例および軽減税率の特例の

適用余地がある(お母様はなし)との認識で合っておりますでしょうか。

居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の要件の一つである

「その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。」

という要件は、家屋の譲渡の時の状況により判定するため、

自宅(家屋)をお子様が相続した際に、既に土地の所有者である

お母様は自宅に居住しておらず今後も老人ホーム居住予定ですので、

お母様はこの要件を満たさないとも考えた次第です。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

(参考) 租税特別措置法関係通達 35-4 居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い

居住用家屋の所有者以外の者がその家屋の敷地の用に供されている土地等の全部又は一部を有している場合において、

その家屋（その家屋の所有者が有する当該敷地の用に供されている土地等を含む。）の措置法第35条第2項各号に規定する

譲渡に係る長期譲渡所得の金額又は短期譲渡所得の金額（以下この項において「長期譲渡所得の金額等」という。）が

同条第1項の3,000万円の特別控除額に満たないときは、その満たない金額は、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、

その家屋の所有者以外の者が有するその土地等の譲渡に係る長期譲渡所得の金額等の範囲内において、

当該長期譲渡所得の金額等から控除できるものとする。

（1）　その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。

（2）　その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。

（3）　その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

（注）1　（2）及び（3）の要件に該当するかどうかは、その家屋の譲渡の時の状況により判定する。

ただし、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の

12月31日までの間に譲渡されたものであるときは、（2）の要件に該当するかどうかは、

その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により、

（3）の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直前の状況により判定する。