税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）,相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

親子間でのマンションの譲渡について、その時価の算定方法をご相談させてください。

【質　　問】

両親（持分が4/5と1/5保有）が所有しているマンション（両親は名古屋に住んでおり、

そこには子供が親に賃料を支払って住んでいる状況）について、子どもに移転をする際、

譲渡を考えているのですが、個人間ですので相続税評価額＝財産評価基本通達に基づいて評価をしました。

もちろん、タワーマンションのため区分所有財産の評価を行い、相続税評価額を計算しました。

（敷地権と建物を合わせて約3,700万円の評価額）

一方、売買一例としてHOMS’Sなどのサイトを拝見すると、同じ階数のものはありませんが、

延床面積が近しい物件の売買価格が1億3,000万円と出てきております。

この場合、

①相続税評価額で譲渡をするとリスクが高いでしょうか。想定しているのは、

両親はおおよそ6,000万円で取得しており、減価償却を加味しても、

相続税評価額での譲渡であれば譲渡所得税は発生しませんが、

調査が入り税務署側が例えば1億円が時価となると、

子ども側にみなし贈与（時価と3,700万円の差額）が発生すると考えております。

②相続税評価額と売買実例の折衷である8,350万円（1億3,000万円＋3,700万円の半分）と

することには上記同様みなし贈与のリスク、つまり8,350万円は時価ではない、と言われる可能性はありますでしょうか。

③金額が高くなるのであれば、財産評価基本通達で計算したマンションについて、

数年かけて持分の贈与も考えております。登録免許税や不動産取得税、登記費用が

数回かかることにはなりますが、こちらは売買実例（1億3,000万円）には引っ張られずに

贈与財産の金額を計算できると考えておりますが、齟齬はございますでしょうか。

ご確認の程、宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし