税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

令和6年12月に被相続人（兄）が死亡
被相続人は賃貸用の不動産を所有していて確定申告をしていた。
ワンルームマンションのほかに一軒家も貸し出していた。
この一軒家の土地は先代から相続で譲り受けた借地で借地権が設定されている。
（被相続人が借主、第三者法人が貸主）
年間15万円ほどの地代を貸主である法人に支払っていた。
この貸宅地は無償返還に関する届け出は出ていない
相続税申告のために借地権の評価をする必要があります。
実際の地代16万円＜通常の地代40万円＜相当の地代100万円
となっております（金額は丸く丸めております）
また自用地の価格は1600万円と仮定します

【質　　問】

質問1　借地権評価にあたり、自用地評価×借地権割合で計算する予定ですが、
法人への支払地代16万円の金額について相当の地代又は通常の地代を
考慮して借地権評価する必要がありますでしょうか？

質問2
もし上記質問1が考慮すべき場合は今回のケースだと
下記の計算式になると考えております。
しかし分子がマイナスとなってしまうため
どのように計算すべきか教えて頂けますでしょうか？

自用地価額1600万円ｘ（借地権割合60％ｘ（1ー「分子」実際の地代の年額16万円ー通常の地代の年額40万円÷「分母」相当の地代の年額100万円ー通常の地代の年額40万円））
↓
1600万円ｘ（60％ｘ（1－「分子」△24万円÷「分母」60万円））
↓
1600万円ｘ（60％ｘ（1－（△0.4））
↓
1600万円ｘ（60％ｘ1.4）
で計算する方法なのか
それとも分子がマイナスとなるので計算不可となるのかが不明です

質問3　借地権評価にあたり、同族会社間の支払地代は相当の地代等
考慮する必要があるが、今回のケースは第三者である個人が借りていて
支払先が法人なので、自用地評価×借地権割合でシンプルに評価する方法で
過去は特に問題となったことはないという話を借地権に詳しい
不動産業者の方から聞きました。

実務上どのように取り扱うべきでしょうか？

質問4　今回は相続人から「無償返還の届は出していない」と
回答を貰っておりますが、もし提出されていたら評価額はゼロとなると
考えております。念のために税務署に確認に行くべきでしょうか？
（皆様は閲覧申請に行かれてますでしょうか？）

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm