税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
被相続人は自身が設立した合同会社へ下記の土地（以下、「評価対象地」）を賃貸しており、
賃貸借契約書を確認したところ、賃料は固定資産税の約2.5倍、
権利金なし、賃貸借期間1年で以後自動更新となっています。

・地目：雑種地
・地積：1,618㎡
・都市計画区域：非線引き区域
・評価方式：倍率地域（宅地の倍率1.1）
・近傍宅地の固定資産税評価額：4,480円/㎡
・法人の利用状況：添付ファイル参照
・地積規模の大きな宅地の評価の適用要件を満たす
・当該土地に戸建住宅の建築は可能
・無償返還届出書の提出なし

【質　　問】
質問1．
評価対象地の評価方法は下記のいずれになりますでしょうか。

（1）賃貸借契約に基づき、一利用単位として評価（4,480円×1.1×画地調整×規模格差補正率×地積）し、
　　 その後、会社建物敷地部分は貸家建付地評価、太陽光発電装置部分は賃借権（2.5％）控除して評価

（2）利用の単位ごとにそれぞれ評価
・会社建物敷地部分　4,480円×1.1×画地調整×地積 → 貸家建付地評価
・太陽光発電装置部分　4,480円×1.1×画地調整×規模格差補正率×地積 → 賃借権（2.5％）控除

質問2．
同族会社要件、事業継続要件等を満たす場合、評価対象地（会社建物敷地部分、太陽光発電装置部分いずれも）は
小規模宅地の特例「特定同族会社事業用宅地等」の適用は可能という認識でよろしいでしょうか。

質問3．
上記雑種地の評価で控除した賃借権は株式評価上、借地権のように第5表に計上すべきでしょうか。
また、他に株価評価への影響はありますでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
地積規模の大きな宅地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm

貸し付けられている雑種地の評価
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/16.htm

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250725_2.png
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250725_3.JPG