税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人: 甲

・相続人: 乙(長男)、丙(二男)、丁(三男)

・土地A所有者: 非上場会社イ社

・上記土地Aの上に存する建物B: 甲

・上記建物Bの利用状況:

　・1階: イ社の事業用店舗(相続発生時は休業中)

　・2階: 甲及び相続人乙の住居

・非上場会社イ社の株主状況: 乙92.5％、丙5%、丁2.5%

・賃借料の授受

　・土地Aの賃借料: 土地賃借人甲は土地賃貸人イ社に対して賃借料を支払っていない

　・建物Bの賃借料: 建物(1階部分)賃借人イ社は建物所有者甲に対して賃借料を支払っていない

　※「土地Aの賃借料」と「建物Bの賃借料」は同額であるため賃借料の授受は行っていないとのこと。

・遺産分割状況: どう分割するかは検討中

【質　　問】

被相続人甲の相続税申告において、

・土地Aの借地権

・建物B(一部賃貸)

があると考えますが、それぞれ相続税評価額算定においてどのように評価すべきでしょうか？

※賃借料の授受を行っていないことで、以下の点を気にしています。

・土地Aは「使用貸借に係る土地の評価」となり、借地権の相続税評価額0となるのでしょうか？

・建物Bは「使用貸借に係る家屋の評価」となり、自用家屋としての価額をもって相続税評価額となるのでしょうか？

・上記の気にしている点は、土地A所有者や建物B(1階部分)使用者が甲の相続人が有する法人(イ社)であることが何か影響するものでしょうか？

　それとも第三者であろうと相続人が所有する法人であろうと相続税評価の算定には影響ないでしょうか？

また、本件の相続財産ではありませんが、イ社の株価を相続税評価額をもって算定を試みる場合、

　・甲に賃借している土地Aの評価方法

　・甲から賃借している建物B(1階部分)の借家権の評価方法

についてもご教示願います。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・評価通達25~28

・使用貸借通達3,4