税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

Ａは自己の所有する次の3階建建物をR7年6月に譲渡する予定です。

《建物》

　　平成20年4月新築　居宅・治療院　3階建

　　1階（35％）をAが代表の同族会社に鍼灸院として貸付け

　　2階、3階（65％）はAの居宅として使用

　　（※H20年4月から1階の35％は変更なし）

《R6年青色申告決算書（不動産所得）の減価償却の計算》

　　取得価額40,000,000円　定額法　耐用年数27年、償却率0.038

R5年末未償却残高　5,621,000円

本年分の普通償却費1,520,000円

本年分の必要経費算入額　1,520,000円×35％＝532,000円

R6年未償却残高　　5,089,000円（ヌ）

【質　　問】

併用住宅を譲渡にあたり、

「居住用部分」と「貸付用部分」を分けて譲渡所得を計算し、

「居住用部分」については、

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例を受ける予定です。

そこで、譲渡所得の取得費の計算について質問です。

『R6年青色申告決算書（不動産所得）の減価償却の計算』の

（ヌ）欄の未償却残高は、取得費の計算に影響せず、

「居住用部分」と「貸付用部分」それぞれ分けて、

〇居住用部分は、取得価額2,600万円（4,000万円×65％）から、

取得から売るまでの経過年数分の償却費相当額

（X：旧定額法、耐用年数×1.5で計算）を控除した金額が、取得費となり、次の金額になる。

　　X＝2,600万円×0.9×0.025（※1）×17年（※2）＝9,945,000円で

取得費＝26,000,000－9,945,000＝16,055,000円

　　（※1）27年×1.5＝40年　旧定額法償却率0.025

　　（※2）H20年4月からR7年6月　17年3か月⇒17年

〇貸付用部分は、取得価額1,400万円（4,000万円×35％）から、

取得から売るまでの経過年数分の償却費相当額（Y：定額法、耐用年数で計算）を

控除した金額が、取得費となり、次の金額になる。

　　Y＝1,400万円×0.038（※1）×17年3か月（※2）＝9,310,000円

取得費＝14,000,000－9,310,000＝4,690,000円

　（※1）27年　定額法償却率0.038

　（※2）H20年4月からR7年6月　17年3か月

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし