税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

◇　S36.2.1　土地賃貸借契約（建物所有目的、権利金なし、契約期間不明、地代不明）

◇　H18.1.1　土地賃貸借更新契約
・地主個人（原契約地主の相続人）、借地人個人（原契約借地人の相続人、地主とは親族関係なし）
・木造建物所有目的（S46年建築）、借地人の種苗店兼自宅として使用
・契約期間　H18.1.1～H27.12.31
・更新料なし
・地代　年額314,000円を前年度末までに翌年1年分を前払
（H22年度固定資産税評価額3,500万円、固定資産税額108,600円）
・３か月以上地代の支払いを怠ったときは、賃貸人は催告せずに解除できるの記載あり

◇　H22.11.24　地主死亡（子＝現地主が相続）　相続税申告において底地評価（前任税理士）

◇　R5.11.13　借地人死亡、以後空き家
・R6年及びR7年の地代は入金なし
・相続人が全員放棄したため弁護士が清算人に就任

◇　R7年　地主と清算人弁護士とで和解予定
（和解案）
・和解契約の締結日付で賃貸借契約の合意解除及び未払地代の免除
・地主へ建物の現状有姿で所有権移転（登記完了後、地主側で取壊し）
・立退料の支払いなし
・和解内容について家裁の許可審判が停止条件

◇　建物は築55年の木造のためかなり傷んでおり、かつ種苗店としても使用されていたため肥料等の残置物も多く、
　取壊しには1,000万円ほどかかる見込みです。建物についての市場価値はゼロだと思いますが、
　人がまったく住めないかどうかについては微妙なところです。（R7年度の固定資産評価額は188万円）

◇　R6年度の土地の固定資産税評価額は3,800万円、借地権割合は70％の地域

【質　　問】

今回上記の貸地が地主へ無償で返還されますが、その際の地主側の課税についてご教示ください。

①　無償で借地権が返還された場合は原則として地主側に贈与税が課税されると思いますが、
　ネットを検索すると第三者の個人間であれば課税がないと記載されているサイトが多数あります。
　この第三者の個人間であれば課税がないというのは事実でしょうか。（根拠法令はあるのでしょうか）

②　借地人が死亡後、地代の入金が滞っているので契約解除条項に該当しています。
　そこで今回の和解契約において合意解除ではなく、地代の未払による貸主側からの
　解除とした場合は、地主に贈与税課税はないと考えられますか。

③　相続人が不存在のため、土地については
　「所有権移転１番登記名義人氏名変更
　　令和７年３月１４日　令和５年１１月１３日相続人不存在　登記名義人　亡OOOO相続財産」
　と登記されていて相続財産法人化しているようですが、このことは課税関係に影響がありますか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/03/03.htm

https://www.tm-tax.com/mailmag/fudosan/fudosan200410/

https://www.ato-zaiso.net/ato/leasehold-3/