税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・都内区分所有マンションを譲渡しました。

・譲渡直前の用途は、知人（個人）の居住用の部屋として格安で貸していました。

　不動産所得が生じない範囲での賃料でした。確定申告もしていません。

・取得時の契約書が存在し、建物部分の消費税も記載があります。

・登記簿謄本では平成27年4月30日に新築で建築され、譲渡人は新築で同9月29日に取得しています。最初の所有者です。

・令和6年6月24日に売却引渡が行われています。

・取得に際してローンを組んでおり、売却に伴い全額返済が行われています

【質　　問】

①譲渡原価の計算上建物の減価償却を行いますが、所得税法施行令85条で旧定額法を適用すると決まっているかと思います。

　平成19年4月1日以後取得の場合は本来定額法を採用するかと思いますが、この場合はなぜ旧定額法を採用するのでしょうか。

②家事用であったか事業用であったかの判断ですが、いずれが近しいでしょうか。

③新築取得に該当するかと思いますが、減価償却の計算は取得の日からかと思います。ですので9月29日から行うことでよろしいでしょうか。

④ローンの繰り上げ返済により支払われた利息を譲渡経費とすることは難しいでしょうか。

　またローンを組むに際して保証会社に保証料を支払っています。それが戻し保証料として返金されています。

　こちらはなんらかの収入に帰属しますでしょうか。

⑤火災保険を解約したことによる返戻金は何らかの収入に帰属しますでしょうか。

以上となります。

ご面倒をお掛けいたしますがよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所得税法施行令85