税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

不動産賃貸業を営む個人事業者


土地建物を購入してリノベーション後　住宅として賃貸しています。

建物は昭和44年新築の木造　延床面積　45㎡　で
建物の取得価額　447,582円（土地建物の購入価額285万円を
令和4年の固定資産税の評価額で按分）　令和4年4月に取得して
令和4年8月にリノベーション工事が完工して　事業共用開始
工事代金は　530万円　　減価償却方法は定額法です。

令和6年11月に上記　建物を譲渡しました。

令和4年分と　令和5年分の　所得税の確定申告を確認したところ
建物は　中古の耐用年数を使用しているらしく耐用年数4年（22年×20％）
リノベーション工事は　耐用年数15年の定額法で減価償却費が計算
（令和4年分減価償却費　建物46,624円＋工事　147,959円＝194,583円
令和5年分減価償却費　建物111,896円＋工事　355,100円＝466,996円　）
されて申告がされておりました。

今回　令和6年分の申告から　関与しております。

【質　　問】

①　工事代金が　530万円と高額でしたので、資本的支出の金額が
建物の再取得価額の　50％相当額を超えていないか検討してみました。

国税庁の建物標準的な建築価額表を参考にして　令和3年新築木造
172,200円×45㎡＝7,749,000円　×　50％＝3,874,500円　＜　530万円
ですので、中古の耐用年数は使えず、本来は　建物も工事も耐用年数は
新築の耐用年数22年を使用して減価償却をしなければならないと
考えておりますが、この考え方は間違っておりますでしょうか。

また実務上　建物の再取得価額は　どのように算定されていらっしゃるのでしょうか。

②　仮に　土地、建物の耐用年数　22年が正しい場合、
令和4年分減価償却費　建物8,579円＋工事　101,584円＝110,163円
令和5年分減価償却費　建物20,589円＋工事　243,800円＝264,389円　になります。

令和4年分と令和5年分の　減価償却費の過大計上分を
令和6年分の不動産所得の申告で　減価償却費を少なく計上して
まとめて簿価を調整するのは　実務上　問題がありますでしょうか。

やはり、令和4年分と　令和5年分は　修正申告を提出して
令和6年分　から　耐用年数　22年で計算して申告すべきでしょうか。

③　上記　②の場合　建物の譲渡所得の取得費は
耐用年数　22年で　取得費を計算するのでしょうか。

質問内容がまとまっておらず大変申し訳ございませんが、
御教示の程　宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm