税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

・個人（地主）とその個人が代表取締役をつとめる法人との土地の貸借
・当該土地に法人名義の建物あり
・その個人は、親から相続で、土地と法人の株式を引き継ぎ、代表取締役に就任
・相続後、次の相続に備えて土地の無償返還の届出の提出予定

【質　　問】

下記の３パターンについてご教示いただけますと幸いです。

①従来（親の代）は、土地は使用貸借であったため、土地評価は自用地評価していました。
それから数年経過していますが、固定資産税の３倍程度で賃料を設定し
改めて賃貸借契約を締結し無償返還の届出を出すことを検討しています。
この場合、土地の相続評価を自用地の80％、借地権認定課税は回避できますでしょうか？

②従来（親の代）は、土地を賃貸借しており、土地評価は、借地権割合を控除し、同族法人の株式評価に借地権を計上していました。
それから数年経過していますが、固定資産税の３倍程度で賃料を改定し改めて賃貸借契約を締結し無償返還の届出を出すことを検討しています。
この場合、土地の相続評価を自用地の80％、借地権認定課税は回避できますでしょうか？

③代表者が法人に数十年、土地を賃貸している先が新規顧問先となり
「遅滞なく」という状況ではないのですが、現時点で無償返還の届出を出しても、問題はないでしょうか？
その場合の添付する賃貸借契約書は現時点からの賃貸借契約書で問題はないでしょうか？

恐れ入りますがどうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_48.htm