税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

国際税務＜所得税／相続・贈与税＞（金田一喜代美税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人：
アメリカ国籍を有しており、アメリカで亡くなった。
2024年に相続が発生。

相続人：
3人

1人が居住無制限納税義務者である。
残り2人が非居住制限納税義務者である。

遺産：
全てアメリカに所在している。
遺産には不動産があり、居住用と賃貸用の２つである。
（それぞれ土地及び建物を所有している。）

全ての遺産は相続人3人で均等に相続することが決まっている。

【質　　問】

質問1：
居住用と賃貸用の不動産（土地及び建物）の相続税評価額をいくらとするべきか。

◇居住用：
相続発生してから2ヶ月後に売却手続きが完了した。
その売却額は80万米ドルである。
その売却額に土地及び建物の内訳は記載されていない。
（その土地及び建物の購入価額は3万米ドル ,1971年取得）


相続人から資料として
相続発生日の属する年の固定資産税が記載されている資料を入手しております。
その資料の課税標準額はそれぞれ次のように記載されております。
土地：3万米ドル
建物：6万米ドル


国外財産（土地）における評価額は評価通達によれば、
売買実例価額等となるため売却が確定した「居住用」については、
売却額を相続税評価額としたほうが良いのかそれとも、
固定資産税における課税標準額を相続税評価額としたほうが良いのか。


なお、ジェトロによれば
「固定資産税は、市場価値に税率を掛けて四半期ごとに
徴収される場合が多い。」と記載されています。

この記載の通りであれば
固定資産税の課税標準額は「市場価値」と近似していると考えることができ
その額を相続税評価額としても差し支えないのではないかと考えております。


ただし、実際の売却額とこの課税標準額があまりにも乖離しているため
どちらの金額を採用するべきかどうか、ご教示下さい。
また、上記とは別のアプローチもございましたら、ご教示下さい。


◇賃貸用：
相続発生以後、相続人で売却手続き中である。
現在、アメリカに住む相続人が売却査定を出しており、
その希望売却額は50万米ドルです。
（その土地及び建物の購入価額は8万米ドル ,1980年取得）

相続人から資料として
相続発生日の属する年の固定資産税が記載されている資料を入手しております。
その資料の課税標準額はそれぞれ次のように記載されております。
土地：8万米ドル
建物：10万米ドル


この場合、そもそも未確定の売却額を相続税評価額とすることは適当なのか。
適当である場合、その売却額と課税標準額が乖離しているため
どちらの金額を採用するべきかどうか、ご教示下さい。
また、上記とは別のアプローチもございましたら、ご教示下さい。


質問2：
上記「賃貸用」について、居住無制限納税義務者である相続人は
小規模宅地の特例（貸付事業用宅地）を適用できるか。

上記「賃貸用」は売却手続き中ではありますが
事業継続要件と保有継続要件を満たしております。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

ジェトロ-米国-固定資産税
https://www.jetro.go.jp/world/n_america/us/invest_04.html

国税庁-国外財産の評価－土地の場合
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/15/10.htm

国税庁-No.4124　相続した事業の用や居住の用の
宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm