税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。


【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）


【対象顧客】

個人


【前　　提】

・母の相続により貸しビルの一部を息子が取得しています。
・土地は全体で158.18㎡、母と叔母が１／２づつ共有。
・建物は４階建てで、各階同じ面積(72.51㎡）、各階に２部屋ある。
・母は201,202、および301,302を所有。
・建物登記は、201,202を１つの登記（居宅、72.51㎡）、301,302を１つの登記（居宅、72.51㎡）としている。
・201,202はそれぞれ事務所として賃貸している。
・母は301に居住していたが、302はずっと空室となっている。

【質　　問】

1．小規模宅地の特例について ２階に対応する土地については貸付事業として小規模適用を検討しています。
　　対象となる部分は、土地１／２×建物貸付部分１／２（１／４）としてよいでしょうか。
　　それとも、共有なのでその１／２（１／８）となるでしょうか。

２．新マンション評価について。 こちらのビルは新マンション評価QAのフローチャートで判断すると、
　　一室の区分所有権には該当しないと思いますが正しいでしょうか。
　　登記上居宅で、区分所有者が存在し、居住の専有部分があるため該当するのか迷っています。

３．仮に新マンション評価の対象となる場合、専有部分は３階の面積72.51、敷地面積は全体の158.18、
　　敷地権は３階対応部分として１／４でよいでしょうか。
　　（国税庁のエクセルではこの場合補正なしとなります。）


【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

被相続人の共有する土地が被相続人等の居住の用と
貸家の敷地の用に供されていた場合の小規模宅地等の特例： https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/10/12.htm

No.4667 居住用の区分所有財産の評価：
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm

居住用の区分所有財産の評価に関する Ｑ＆Ａ ：
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/hyoka/231013/pdf/02.pdf