税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

①地番426-4、426-1、426-6の3筆（以下「Ａ土地」という）を1画地として評価するにあたっての前提条件
・利用状況は貸駐車場
・直接、路線に面していないが、自用地の428-3、428-2、428-7を通ることで、駐車場利用者がＡ土地に車で出入りしている
・黒枠で囲っている部分を想定整形地として不整形地の評価を行う

②地番428-5、428-7、428-2、428-3（以下「Ｂ土地」という）を1画地として評価するにあたっての前提条件
・利用状況は、被相続人所有の建物の敷地としての利用、貸駐車場としての利用
・被相続人所有のこの建物（1階建て）は、428-1（配偶者所有土地）428-7、428-2にかけて建築されており、
　被相続人の事業用（以下「事業店舗」という）、第三者の事業者への貸付（以下「貸店舗」という）として利用されている。
　入口はそれぞれ完全に別
・428-2の一部と428-3は被相続人の事業用店舗の駐車場8区画、月極駐車場8区画として利用しており、貸店舗に対する駐車場は１区画もない
・428-5は車は通行できない。主に事業店舗と貸店舗の利用者、前提条件①の貸駐車場利用者の通行の用に供されている
・黒枠で囲っている部分を想定整形地として不整形地の評価を行う

【質　　問】

【前提条件①に対する質問】
・無道路地としての評価はできないという認識で間違いないでしょうか。
・またこの場合の間口はＡ土地の図の①と②どちらで取るのが正しいでしょうか？
①が間口である場合、間口狭小補正率の適用がなく、
②を間口とする場合、0.90の補正が入り評価額が大きく変わってきます。


【前提条件②に対する質問】
利用状況は1つではなく3つ（事業店舗、貸店舗、貸駐車場）であるため、4筆の土地を１画地として評価後に、
合理的な方法により按分を行い、事業用宅地、貸家建付地、駐車場利用地として3つに区分したいと思います。

3つに区分する際の合理的な方法として、以下の方法によりたいと思いますが、問題ないでしょうか？

・428-5→事業店舗と貸店舗の建物の床面積割合で按分
・428-7、428-2（建物が建っている部分）→完全に事業店舗が建っているため事業店舗のみが利用しているものとして按分しない。
※貸店舗と事業店舗の建物の床面積の割合等で按分する必要があるのか懸念しています。
・428-2（建物が建っていない部分）、428-3→事業店舗と貸駐車場の区画数の割合（50％ずつ）で按分
※貸店舗も含めたところで按分する必要があるのか懸念しています。

それとも、上記のように筆単位で利用状況を見るのではなく、1画地として評価をするので、
この1画地全体を何らかの方法で3区分に面積按分し評価するのが正しいのでしょうか？
他に検討が必要な按分方法がありましたら、ご教授頂けたらと思います。


【2つの前提条件を踏まえての質問】
土地の評価単位はＡ土地とＢ土地のこの2つの分け方で問題ないでしょうか。
評価単位に問題がある場合や他の選択肢が考えられる場合、ご教授いただければ幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241213_1.png
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241213_2.png