税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続税の申告に際して、相続財産の中にマンションがあり、
その敷地の評価方法の考え方についての質問になります。

（不動産概要）
2号棟建（1号棟、2号棟）の区分所有マンションの1室が含まれている。
登記上は２号棟分の建物の面積が１棟の建物として登記されている。
当該マンションの敷地権の割合は建物全体に対して設定されている。
土地の地籍は13575.02㎡、敷地権の割合は10万分の552

添付資料①
土地図面（資料0）
路線価図（資料３）
地図（資料２）
等高線図（資料３）
想定整形地（資料４）
その他現地の資料

原状以下の通りの前提で評価を行っている。
（評価方法）
１．評価単位について（資料0）（資料１）
物理的に2号棟の建物からなる建物の敷地であるが、
敷地権は全体で設定してあるため、評価単位は13575.02㎡全体となる。

２．土地の特殊事項について（資料２）（資料３）
地図ピンクの部分については登記敷地面積に含まれているが私道部分が含まれている。
歩道状空地に該当すると考えられる。
当該面積は私道（不特定多数の者の通行の用に供するもの）として評価しない。
測量はしていないが、固定資産税の課税明細には公衆道路等として346.07㎡として
非課税地積として記載されているため、この登記地積のうちこの地積をゼロで評価する。
地図の青色部分については敷地権の設定対象面積に含まれているが公開緑地である。
「都市計画公園」として自治体に防火水槽及び水利標識の敷地として50年の無償賃借
（固定資産税も貸主負担）をしている。（自治体の都市公園のリストには載っていない）
公開緑地部分については減額の補正はしない。
当該敷地全体は高低差が大きく高低で10メートル以上の差額がある。
敷地内は階段等で舗装されている。それぞれ接する道路に対しての高低差はない。
（各敷地の接道部分に高低差はない）

3.不整形地について（資料１）（資料４）
路線価図に関して、不動産の隅切り部分と思われる部分に路線価が設定されている。
奥行補正をしたとしてもこの部分の路線価が一番大きい。
そのためこの部分を正面路線価とするが、その場合陰地割合が47％となる。
他の部分を正面路線価とした場合は陰地割合が少なくなり、
不整形地の補正はかなり少なくなる。

４．地積規模の大きな宅地として評価する
（チェックシートはチェック済み）

５．居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率は補正なしである。

【質　　問】

以上のような前提において、当該不動産の評価に関して
以下の点の①～⑧考え方に問題がないかご意見をいただけますと幸いです。
（前提事項が不足しておりましたら申し訳ございません。）
※③、⑤は疑問点になります。

①評価単位に関しては一段の土地である13575.02㎡を単位として考えている。
②私道部分に関して、固定資産税評価明細に記載されている346.07㎡を前提として、
ゼロ評価して差し支えない。
③（ご質問）歩道状空地に関する質疑応答事例に記載されている、
「都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、
地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備され」たことについて、
具体的な確認方法はどのようにできるでしょうか？
（役所調査、マンション管理組合のヒアリングでは直接は判明しませんでした）
④公開緑地については建物の敷地として特段の評価減はなしで評価する。
⑤（ご質問）高低差がある土地であるが質疑応答事例上以下の
利用状況が挙げられていますが、何等かの減額はできるでしょうか？
⑥不整形地の考え方として、正面路線価を基準に想定整形地を算出して
路線価を補正して差し支えない。
⑦⑥の場合、路線価図のうち、480Kと470Kを側方路線、460Kを裏面路線とする
（5角形のような形になっているがそのように解釈しました）
⑧以上の状況を織り込んだのちに敷地全体に地積規模の大きな宅地として
路線価に補正をかけることができる（チェックシートはすべてチェックできています）

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

（質疑応答事例とタックスアンサー等）
公開空地のある宅地の評価
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/34.htm
歩道状空地の用に供されている宅地の評価
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/51.htm
都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価について
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hyoka/920422/01.htm
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm
No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm
正面路線の判定(1)
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/01.htm

【添付資料】
添付資料①
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241211_1.jpg
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241211_3.jpg
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241211_2.jpg