税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続があり鎌倉にある土地５筆の評価を検討しております。
現地・役所調査はまだできておりません。
略図に沿って説明します。（手書きで読み取りにくくすみません。）

・1406-2,1406-3はそれぞれ１棟づつ貸家が立っています。
・1406-4は謄本上宅地となっていて、おそらく市道にでるための通路の様です。
　（はっきり道として宅地と分かれている様子ではないです。）
・住宅地図を見ると、1406-5には階段が記載され、1406-6には
　竹林のマークが入っています。
　航空図で見る限りこの２筆は雑木林のように見えます。謄本上雑種地です。
・1406-2、1406-4は国有地を介して市道につながっています。
・1406-3は1406-4・国有地を通って市道に出れるように思えます。
　また、1406-5にある階段を通じて路線価道路に出れるように思えます。
・1406-5,6と路線価道路があるあたりの標高は20ｍくらい、
　1406-5､6と1406-2,3の境目あたりは標高35ｍくらいです。
・ハザードマップによると、
　全体が急傾斜地崩壊危険区域（オレンジ色）に入っていて、
　1406-6から1406-2にかけて土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊)（黄色）、
　1406-6が土砂災害特別警戒区域(急傾斜地の崩壊)（赤色）となっています。

【質　　問】

１．1406-2,3,4の評価について
1406-2、1406-3には１棟づつ貸家があります。
よって１筆ごと評価しようと考えています。
①1406-2はおそらく1406-4とその下の国有地を通って、
　緑色の市道にでることが出来そうですが、国有地が存在するため
　市道と接していないので無道路地となるでしょうか。
　それとも、市道に接しているとして固定資産税路線価を路線価に
　引き直して評価するべきでしょうか。

②1406-3は、1406-5にある階段を通じて路線価道路に出れそうですが、
　路線価に接する評価となるでしょうか。
　その場合かつ1406-2が市道に接しているとする場合は２方路線に
　接するとしての評価となるでしょうか。

③1406-4は私道として30％評価でよいでしょうか。

④ハザードマップでは赤色に入っていないので評価減は
　対象外という認識でよいでしょうか。

２．1406-5,6の評価
①1406-5,6は航空図では雑木林のように見えます。
　２筆を１区画として評価するのか、
　1406-5には階段があるので別評価とするのか、どうすべきでしょうか。
②1406-6は市街地山林として評価しようと思っていましたが、
　ハザードマップによると
　急傾斜地として災害警戒区域（一部赤、一部黄色）に指定されています。
　また、土地の長さ18-20ｍ程度、標高差15ｍほどなので、おそらく30度を超えます。
　この場合は宅地転用が見込めないとして純山林評価でよいでしょうか。
②1406-5も同様なのですが、階段があります。
　この場合も純山林評価でよいでしょうか。
　それとも、階段部分は私道扱い、ほかは山林となるのでしょうか。

宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特にありません。

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241210_1.png
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https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241210_3.png