税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

令和6年2月に相続で取得した次の土地建物を令和6年9月に譲渡しました。

〇譲渡について

  令和6年9月譲渡代金800万円（土地建物の代金内訳なし）

〇取得について

・昭和54年土地建物（新築）を2,477万円で取得

　　　建物：軽量鉄骨造、床面積104.80㎡

　　　土地：宅地、地積206.53㎡

・平成2年に建物の増築（費用不明）

  昭和54年新築　建物：軽量鉄骨造、床面積92.62㎡（104.80㎡から変更）

　平成2年増築　 建物：木造、床面積40.47㎡

（※）床面積は固定資産税の課税明細書より

【質　　問】

【質問1】譲渡価額の区分

土地建物の相続税評価の比で区分することはできますか。

土地の相続税評価11,359,150円（84.1％）、

建物の相続税評価2,142,1690円（15.9％）のため、

土地6,728,000円（84.1％）、建物1,272,000円（15.9％）の譲渡価額

【質問2】取得費について

①昭和54年に2,477万円で取得した土地建物について、

建物の取得価額を建物の「標準的な建築価額表」（注）から計算し、

土地の取得価額を2,477万円の残額とすることはできますか。

（注）国税庁の「令和5年分譲渡所得の申告のしかた」P34②イで、

新築で建物を取得した場合の建物の取得価額の算定方法より

・建物の取得価額の計算

建物の建築年（昭和54年）の標準的な建築価格を基に計算（注）すると7,901,920円（※1）

(※1)建物の標準的な建築価額表（S54年 鉄骨75.4千円/㎡×104.80㎡）

・土地の取得価額の計算

購入金額24,770,000円から建物7,901,920円を引いた16,868,080円

②平成2年に建物の増築について

建物の増築年（平成2年）の標準的な建築価格を基に計算すると5,329,899円（※2）

(※2)建物の標準的な建築価額表（H2年 木造131.7千円/㎡×40.47㎡）

③譲渡所得計算のおける取得費の計算

次の計算より土地16,868,080円、建物615,671円（X＋Y）の

合計17,483,751円とすることができますか。

・土地の取得費　16,868,080円

・建物の取得費

　昭和54年新築分の取得価額は、床面積を、購入時の104.80㎡ではなく

増築時床92.62㎡で計算し349,177円X（取得価額5％）（※3）

　　平成2年増築分　266,494円Y（取得価額5％）（※3）

（※3）国税庁の「令和5年分譲渡所得の申告のしかた」P41の2（2）より

　　償却費相当額が取得価額の95％を超えるため

【質問3】土地の取得価額と相続税評価額について

令和6年の相続税評価額11,359,150円（÷0.8＝約1,400万円）、

購入時の取得価額を建物取得価額（標準的建築価格計算）から逆算した16,868,080円

差額が約300万円と多くありますが、問題ありませんか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税庁の「令和5年分譲渡所得の申告のしかた」P34②イ,

P41