税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）,相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

【経緯】　※別途添付ファイルにて時系列を表にしてあります

・平成１６年２月、土地購入（元夫名義）
・同年６月建物（元夫3/5　元妻2/5共有）完成と同時に住宅ローン３０５０万円を借入れ。
・平成１６年６月～平成２４年１２月までの間、住宅ローンは元夫が返済していた。
・平成２５年１月、別居（元夫が家を出た）
・平成２５年８月調停離婚。

※この調停調書には、住宅ローンは元妻が返済していく旨と
住宅ローンを完済した時の所有権移転がうたわれている
（別途離婚成立調書一部分添付）
（これに先立ち別居が始まった同年の１月分から元妻が実質住宅ローンを返済していた。）

離婚に伴う財産分与として、不動産の名義・住宅ローンの債務者を
元妻に変更することを希望したが、パート勤務であることから
金融機関の承認が下りず、名義や債務者は元夫名義のままとした。

このような理由から住宅ローンの返済については、
元妻が元夫の口座に振り込む方法で返済していくことになった。

令和６年８月、住宅ローンを完済し、現在所有権移転の登記をご希望されております

【質　　問】

上記の手続きにおける課税関係について次のように考えておりますが
懸念事項がありますのでご回答頂きたくお願い申し上げます。

①元夫側
調停証書に記載がありますので離婚時の財産分与として譲渡所得の申告が必要。
居住用の3000万円控除は元夫が別居したことから適用不可能。

（懸念事項）
譲渡が成立したのは調停離婚成立時なのか、移転登記が可能となる現在なのか。
※国税庁ホームページに記載されている「譲渡の日」が次の通りです。
※資産の「譲渡の日」
資産を譲渡した日は、原則として、売買など譲渡契約に基づいて
資産を買主などに引き渡した日をいいますが、
売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして確定申告することもできます。
契約の効力発生の日とは一般的には契約締結の日です。

調停成立時の場合、未申告になってしまう可能性もあるため、
闇雲に令和6年分として申告することにリスクを感じます。
また、離婚調停の日を譲渡成立日としてしまうと、
住宅ローン完済前に元妻が死亡してしまった場合、
当該自宅は元妻の相続財産として申告する、という矛盾が生じます。

他にも、調停の際には今回の条件で締結したものの、
その後の双方の事情により、当該自宅を第3者に売却した場合、
元妻の譲渡所得になるとは考えにくく、また、だからといって
元夫に再度譲渡申告の義務が生じるということも考えにくく、
だとすれば今回住宅ローンを完済し、条件を達成した令和6年が
元夫から元妻への当該自宅の譲渡の日と考えるのが適切ではないでしょうか？

ただし、住宅ローンの書き換えについて、当時元妻の審査が
通っていれば調停成立の際に譲渡が成立していたため、
実態だけで考えるとやはり離婚調停成立の日が譲渡の日、とも受け取れるのでしょうか？

②元妻側
元夫が譲渡所得であるならば妻側に課税関係はない

●離婚から相当年数経っているため、財産分与と主張するのは難しく、
贈与では？と指摘される可能性の検討も必要かと考えます。
離婚調停所に明記がありますが、これを根拠として財産分与を主張する場合
効力として有効でしょうか？

住宅ローンの返済により、元妻に求償権が発生し、
自宅の所有権移転が代物弁済になるのでは？という意見も出ており、
判断がつきかねております

●その他考えられる課税関係があればご指摘お願いいたします

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所通33-1-4
所通36-12

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241015_1.jpg
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241015_2.jpg