税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

①相続人は、次男1名と長男が死亡したため、長男の子2名が代襲相続人です。
②主な相続財産は、貸付用の古いアパートが建っている土地建物です。
③老朽化が進み、比較的近いうち（時期は未定）に建て直し又は、売却をする予定です。
④次男がこのアパートを取得し、代襲相続人へ現預金を支払う方法を考えています。

【質　　問】

①代襲相続は時価で決められることを原則とし、本人同士が合意しているのが前提と理解しています。
②前提の代償財産の価額はどのように決定してよいか、ご教示下さい。
A）路線価を8割で逆算、固定資産税評価額を7割で逆算。貸家建付地を考慮して算定（考慮してはダメなようでしたら、ご教示下さい。）
B）不動産鑑定士に鑑定評価を依頼。
C）A）またはB）の金額から、立退料、取り壊し費用、譲渡所得税等、譲渡にかかる費用を差し引いて、金額を決定する。

C）が良いように思いますが、売却しなかった場合の問題点が税務上ありますでしょうか？
D）そもそも、売却が未定なのにもかかわらず、譲渡にかかる未定の費用を考慮した場合、贈与税の問題は発生しないでしょうか？
E）時価の金額は、何からもってくるのが一般的で、リスクもコストも低くできるでしょうか？
F）3年以内くらいに売却するのであれば、換価分割の方が望ましいでしょすか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://izumi-souzoku.jp/column/isanbunkatsu/daisho-bunkatsu#:~:text=%E6%A6%82%E8%A6%81%E3%81%A8%E6%B3%A8%E6%84%8F%E7%82%B9%E3%82%92%E3%82%8F