税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人（母親）は40年以上自宅としてマンションに居住。

　３年前から高齢者施設に入居（住民票は移転せず空家のまま）。

・父親が１５％、母親が８５％の共有。

・1年前にマンション建替え円滑化法による権利変換実施。

・新マンション完成予定は今から3年後。

・本年１月に母親が逝去。
　３月に建替え着工。
　４月に父親も
　逝去し数次相続発生。

・１次相続では相続人は父と子息1名、２次相続の相続人は
　子息１名のみ。


【質　　問】

母親の持分
旧敷地に関する権利　　　　　　　１６０百万円
再建マンションに関する権利　　　　７３百万円
再建マンションの敷地に関する権利　７１百万円
清算金　　　　　　　　　　　　　　１６百万円

１、相続税評価額としては、
　（７３＋７１）×７０％＋１６＝１１６．８百万円
　完成が３年後につき９５％で評価　１１１百万円
　が最も固い評価額と考えますがいかがでしょうか。


２、完成が３年後ということを考慮しますと、
一律７０％ではなく安全性の観点から掛目を
もっと大きくしても良いのではないかと考えますが、
どのような根拠が考えられますでしょうか。


３、「再建マンションに関する権利」、「再建マンションの敷地に関する権利」、
「清算金」はそれぞれ「土地及び土地の上に存する権利」
として評価明細書を作成すべきでしょうか。


４、１次相続で父は小規模宅地等の特例の適用が可能と考えますが
（子息は適用要件充足せず）、いかがでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

平１５．３．２５裁決、裁決事例集No.65 772頁
財産評価総則基本通達第2章24-2
措置通69の4-8