税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・土地建物を所有する不動産オーナー甲が、
不動産管理会社Aに不動産を貸し、
不動産管理会社Aが第三者へ転貸して収益を得ています。


・甲は、不動産管理会社Aの代表取締役を務めています。

・各建物（アパート）は、いずれも築35年を
超えて古くなってきており、空室も出てきています。

・現在の家賃設定で、満室だった時に不動産管理会社Aが
得ることができる収入に対し、
オーナー甲に支払う地代の割合は、低い物件で
２７．５％程度、高い物件で７２％程度となっています。

・当初新築時の地代から、随時改定を行い、
下げてきた経緯があります。

・Aと甲の間の賃貸契約書には、公租公課、
火災保険は甲が負担し、建物の部分的な修繕、
水道高熱費は法人が負担する旨が定められていますが、
それ以上の細かな規定はありません
（空室が出たときのリスクの帰属や、修繕等のケース別の
負担者の切り分けについては取り決めがない）。

・実態として、入退去に関する事務手続き、
清掃用具、設備の故障対応、退去時のクリーニングおよび修繕、
エアコンなどの建物内の設備の取り換え、入居者用の
近隣駐車場の確保などは、法人が負担しています。

・法人としてはこの地代負担で損益はトントン、
収支はややマイナスという状況で、これ以上地代を上げることが困難です。

・一般的なサブリース方式の場合、法人が個人に支払う地代は、
収入の８０～９０％程度であると言われているようですが、
上記の通り２７．５％や７２％などとそれを下回ってしまっています。

・原因の一つとして、費用をどちらが負担するのか、という点において、
入退去時の部屋の原状回復（修繕やエアコンなどの
設備の入れ替えなど）を法人が負担しているところ、
一般的なサブリース方式の場合は個人が負担するという前提の上で、
８０～９０％という水準になっている可能性があると考えています。


【質　　問】

そこで質問ですが、
①サブリース方式の場合において、地代は収入の
８０～９０％程度という一般的な水準について、
これを下回っている場合に、税務上どのような問題があるでしょうか。

②地代水準を下回ってしまう原因として、空室の増加や、
修繕費等の負担が法人に偏っている点が考えられます。

　このような理由がある場合に、上記水準を下回っていても、
税務上の問題が解消することになるでしょうか？

③それとも、修繕費等の負担が法人に偏っている点については、
一般的な方法に沿って、今後は個人が負担することとし、
個人甲への地代の水準を８０～９０％程度にあげていくことが
求められるでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特にありません