税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

被相続人に配偶者なし
相続人は長男、長女で計２人
居住用不動産在り
建物は区分所有建物
　所有者：１階（ 91.89㎡）＝長男
　　　　　２階（134.82㎡）＝被相続人
　　　　　３階（132.37㎡）＝A氏（他人）
　居住者：１階＝長男、２階＝被相続人、３階＝A氏
　※被相続人は数年前から老人ホームで生活しているため、
　　２階は実質空室の状態
土地
　所有者：394/1000＝被相続人、256/1000＝長男、350/1000＝A氏

長女は海外で主に生活していたが、被相続人の
病状がよくないこともあり、被相続人がなくなる前は
１年に数回日本に帰国していた（国籍は日本だが、住所は日本になかった）。

なお、海外では賃貸不動産に居住していた。

相続開始後、まもなく（１ヶ月以内）日本に帰国し日本の住所を取得。
現在は当該不動産の２階に住んでいる。

被相続人の相続により
建物２階：相続人２名で１/２ずつ
土地：325/1000＝長女、69/1000＝長男
が取得する

【質　　問】

区分所有建物のため長男は同居とみなされず、
小規模宅地の特例（居住用）は不可でよろしいでしょうか。

長女は被相続人が老人ホームへ入居時は海外在住であるため、
同居とはみなされないと思います。
また、（以前も）持ち家がない相続人であり、
海外在住ではありましたが日本国籍は有しているため、
同居以外の親族として小規模宅地の特例（居住用）は
適用できますか（いわゆる家なき親族特例）。
適用できる場合、建物２階部分の割合分のみ適用する形になりますか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm