税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税,所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

小規模薬局
売上高1,000万円以下
自己資金はほとんどありません。


【質　　問】

兄・姉・妹の3名が共有する土地上に、妹家族が
居住する妹がのみが役員として関与している法人所有の
家屋（未登記）があります（別紙図参照）。


このたび、当該家屋を解体・建替えするとともに、
敷地の一部を売却する予定です。


妹家族は当該家屋に10年以上居住していますが、
家屋の所有者は妹が代表役員を務める法人です。


今回、①法人所有のまま家屋を解体する場合と、
②妹が法人から家屋を買い取った後に解体する場合のいずれが、
個人・法人双方の税務上問題が少ないか判断に迷っております。


以下の点について、ご教示いただけますでしょうか。


【前提条件】
・建て替える家屋は妹個人で建て替える
・敷地の自用地評価額：約6,000万円
・法人が支払っている地代は月4万円
・法人に対する妹の貸付金：約2,900万円
・家屋：昭和55年建築、帳簿上の未償却残高約1,500万円
・家屋は住居兼店舗ですが、店舗部分は15年以上使用していません。

・「土地の無償返還に関する届出書」の提出の有無は不明です。

・家屋の解体費用：約900万円

【質問事項】
1．法人所有のまま家屋を解体する場合

土地所有者3名と法人との間に借地権が存在するとした場合、
家屋の解体に伴い、土地所有者3名が法人から借地権を
買い取る等の処理が必要になるのでしょうか。

借地権譲渡益－ 家屋除却損 － 解体費用 ＝ 法人の課税所得
と考えるのでしょうか。

この場合、借地権野買い取り額は敷地の自用地評価額：約6,000万円×20％＝1,200万円
でよろしいのでしょうか？
また、法人の資金事情等を踏まえ、
借地権の対価を解体費用相当額とするような処理は、
税務上問題となるでしょうか。


2．妹が法人から家屋を買い取った後に解体する場合
妹が法人から家屋を買い取る場合にも、
借地権の問題は残るのでしょうか。

すなわち、妹は家屋代金だけでなく、法人が
有する借地権についても併せて買い取る必要があるのでしょうか。

また、その後に家屋を解体して敷地の一部を売却した場合、
妹の土地持分について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
を適用することに問題はないでしょうか。


3．解体費用の譲渡費用該当性
家屋解体後すぐに売却先を募集しますが、売却する敷地の
売却先は現時点では確定していません。

家屋の解体が敷地売却のために必要なものである場合、
解体費用約900万円について、
兄・姉・妹それぞれの土地持分割合に応じて負担し、
各人の譲渡所得の計算上、譲渡費用として控除することに問題はないでしょうか。
また、可能である場合、別紙のとおり売却予定地の
一部にしか家屋が存在しない場合でも、解体費用の
全額を譲渡費用として控除して問題ないでしょうか。


特に、現時点の家屋の所有者が法人であること、
実際の居住者が妹家族であること、
土地が兄・姉・妹3名の共有であることから、
借地権の取扱いと解体費用の帰属について判断に迷っております。


以上、ご教示いただけますと幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3-2、31の3-14～15、35-2、35-6

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260928_3.jpg