税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・令和8年分の非上場会社の法人A社の相続税評価算定作業を行っております。
背景としては、以下の個人aが所有するA社株式のうち50％を、
個人aの夫である個人bに贈与を行ったため、
贈与税申告が必要となったことから株価評価を行っております。

・A社の株主は社長である個人aが100％です。

・法人A社が所有する土地で以下のような権利関係の土地があります。
今回はこの土地の評価方法についてご相談となります。


土地：
持分　53/100　A社
持分　47/100 B社（法人。
個人aが社長であり、かつ、100%株主）

建物（上記の土地上に存在）：
持分　53/100　個人a
持分　47/100　B社

・土地は当初、B社の単独所有であったのですが、
平成28年に、B社からA社へ53/100の持分を譲渡しており、
現在の所有関係となっております。

・その譲渡後すぐの平成28年中に、
A社と個人aの連名で無償返還の届出を提出しております。
平成28年時点の土地の53/100部分の更地の相続税評価額が
53,000,000円に対して、個人aからA社に対して支払う地代を
年間3,180,000円に設定しました。
相当の地代を意識して、更地価格の6％で設定しました。
なお、当該土地は地価が大きく上昇している地域であり、
令和8年の最新路線価では、更地の相続税評価額は
79,000,000円に増加しております。


・この地代について個人aに資金がないことから
実際に現預金で授受は行われず、法人側の法人税申告では
「（借方）役員貸付金/（貸方）受取地代」の仕訳を計上し、
個人側の所得税申告では「（借方）支払地代/（貸方）未払金」の
仕訳を計上するかたちで処理しておりました。

・しかし、令和5年に、個人aの所得税申告を担当する税理士と、
A社の法人税申告を担当する税理士が別になってしまった結果、
令和5年を境に、個人側では（借方）支払地代/（貸方）未払金　の
仕訳が引き続き令和7年分申告まで計上されているのですが、
法人側では（借方）役員貸付金/（貸方）受取地代　の仕訳が
直近年度分の申告まで一切計上されていないかたちとなっております。


・建物（2階建て）の利用状況としては、建物の1階部分は
A社の事務所として利用しております。
A社は個人aやB社に対して、過去から家賃は支払っておりません。
建物の2階部分は賃貸アパートとして第三者に
複数部屋賃貸しており、その賃料収入は個人aとB社で、
持分割合に応じた金額を各自申告において収益計上しております。


【質　　問】

前提条件が非常にややこしくて申し訳ございません。


本件に関して、令和8年分のA社の株価評価において、
上記の土地を評価する際には、どのようなかたちで
評価を行えばよろしいでしょうか。

選択肢としては以下の2つがあると考えております。

①本件を税務上の使用貸借取引としてみて、自用地評価額で評価する
もしくは、
②本件を税務上の賃貸借取引としてみて、自用地評価額×80％で評価する

私自身の考えとしては、実際に地代の現金やりとりはなく、
かつ、直近数年では法人側の会計帳簿では
（借方）役員貸付金/（貸方）受取地代　の
仕訳すら起票されていない点を鑑みると、
①として自用地評価をせざるをえないのではないかと考えております。


ご教授のほどよろしくお願い申し上げます。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特になし