税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・個人で20室ある賃貸の共同住宅用のマンションを所有している。

・建物は個人、敷地はその同族会社が所有しており、
同族会社に地代を支払っている。

・老朽化のため、退去勧告を行い、順次退去を行うが、
新規の入居は契約せずに、現在15室の入居状況であり、
今後、退去勧告を行い、1年半くらいかけて全員退去してもらう。

・所有者個人の負担による取壊しの後、
そのマンションの所有者の子が、子の名義の個人所有の
賃貸の共同住宅用のマンションを建設する。

・子は、敷地を所有している同族会社に地代を支払う。


【質　　問】

①現在、建て替えまで、事情があり、
入居をさせていない部屋がある状態ですが、
償却や固定資産税の経費の計算の事業割合はどうしたら良いでしょうか？

②空き家部分は必要経費に入れられないと思いますが、
具体的な計算方法はどうしたら良いですか？
12月31日の時点で判断？年間の使用割合？

③建替えという事情があれば、空き家部分も経費に入れられますか？
また、敷地の地代についても、全額必要経費で良いでしょうか？
建替えで、新しく建築するのは元所有者と同じではなく、
その子となりますが、そこは影響しますか？

④地代について、地代は元所有者の建築時の
地価を基に算出しておりますが、子の建替え時には、
地代の見直しが必要でしょうか？
見直しをする際は、子の建替え時の
土地の地価を基に算出をし直すことになりますでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

ありません