税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人が有する土地Aは市街化調整区域にあり、
飲食店の駐車場(アスファルト敷)として賃貸している(使用貸借ではない）。

・飲食店店舗が建設されている土地Bは第三者の土地である。
店舗は土地Bにのみ建設されており、土地Aは駐車場利用のみである。

・土地Aには事業用定期借地権（20年）が
設定されており、返還義務のある敷金の授受がある。
借地権設定契約では、借主は土地Aと土地Bを
一体利用する目的で事業用定期借地権が設定されており、
それぞれの契約は一体不可分であり、同時契約及び同時解約が条件となっている。

・土地Aの固定資産税の課税地目は宅地である。

・土地Aには、店舗以外の建物や構造物の建築は
原則できない契約である。


【質　　問】

土地Aの評価は以下のいずれが妥当でしょうか。


(1)雑種地評価から賃借権を控除し、しんしゃく割合を加味する方法

(2)貸宅地で評価する方法
(自用地としての価額－自用地としての価額×定期借地権等の残存期間に応じた割合)

(3)雑種地評価から事業用定期借地権の評価額を控除し、
しんしゃく割合を加味する方法

土地Aと土地Bの契約が一体不可分であることに引っ張られて
土地B駐車場部分についても事業用定期借地権を設定したに
すぎないと考えられることや、現況駐車場であることを鑑みると
素直に(1)が妥当ではないかと考えていますが、(2)か(3)の適用も可能でしょうか。


ご教示のほどよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達27-2
財産評価基本通達87
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/02/07.htm

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260924_4.png