税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

【前提条件】
1. 被相続人等および親族関係
・父および母：過去に死亡（平成2年に父相続、平成22年に母相続
が開始）
・父および母の子：3名（子1、子2、子3）
・今回の被相続人：子1の配偶者1（令和8年に相続開始）

2. 土地および建物の経緯
・もともと父が一筆の土地（以下「本件土地」）を所有し、その上に父所有の建物が存していた。

・昭和44年頃、本件土地の庭先部分に子1の配偶者1（被相続人）が家（旧建物）を建築した。
　（借地権や地代のやり取り及び借地権の贈与税課税の有無は不明）
・その後、子1と配偶者1は転居し、同建物には子2が居住していた。

・昭和61年、本件土地上に父が（旧建物は取り壊して）
　建物（区分建物/長屋形式）を建築（父所有分以外の専有部分は子2と配偶者2の共有）
　（旧建物との画地の同一性は未確認）。

・昭和62年、配偶者1（被相続人）が本件土地の一部に
　（旧建物は取り壊して）新たに家（現建物）を建築した
　（旧建物との画地の同一性は未確認）。

・平成2年（父相続開始時）、本件土地は
　「土地A（区分建物の敷地のように見える）」と
　「土地B（被相続人の建物の敷地のように見える）」に分筆された。
- 土地A：母・子2・子3が共有で相続
- 土地B：母・子1が共有で相続

　・平成22年（母相続開始時）、母の持分をそれぞれ相続。
- 土地Aの母持分：子2・子3が相続
- 土地Bの母持分：子1が相続（土地Bは子1の単独所有となる）

　 ・令和8年、子1の配偶者1（被相続人）の相続が開始した。


3. 地代等の授受
・昭和44年当時の詳細は不明だが、近年において
　親族間での地代および権利金等の授受は行われていない。


【質　　問】

(1) 昭和44年頃の旧建物建築時に借地権相当額の
贈与税課税（認定課税等）が行われていたとした場合、
今回の被相続人（配偶者1）の相続財産として、
建物のみならず「借地権」も計上する必要があるでしょうか。

(2) 本件において、借地権の評価・計上が必要か否かを
判断する際の主なチェックポイントをご教示ください。

(3) 借地権の評価が必要となる場合、収集すべき資料、確認手順、
および評価計算方法についてご教示ください。
なお、過去の父・母の相続税申告書や贈与税申告書の控えについては、
現状、相続人からの確認が困難な状況です。

(4)借地権の有無の確認ができずに、借地権を含めずに
期限内申告を行った場合、税務調査等により、
借地権の存在が明らかになったとき、
修正申告において小規模宅地等の特例及び配偶者に対する
相続税額の軽減の適用は可能でしょうか。

借地権の存在が明らかとなった場合は、建物を取得する配偶者が
借地権も取得することになると思われますが、
期限内申告における遺産分割協議書へ記載方法など注意すべき点がありましたら、
教えてください。

例えば、遺産分割協議書へ
「新たに遺産が見つかった場合には配偶者が取得する。」旨の記載があれば、
期限内に遺産分割が決まっていたと言えるでしょうか。


(5)申告期限まで4週間程度です。
実務的にどのような方法をとることが適当でしょうか。

以上です、宜しくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて