[soudan 21607] 土地の時価と土地保有特定会社の判定について
2026年9月24日
税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。
【税 目】
法人税,所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）,相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜株式評価＞（武本寛税理士）
【対象顧客】
個人,法人
【前 提】
・評価会社A社＝文具小売業、従業員3名、5月決算
・直前期末の帳簿総資産約4,700万円、取引金額約7,000万円
・本来の会社規模は取引金額基準で中会社の小（L=0.60）
→所基通59-6(2)・法基通9-1-14(1)（中心的同族株主）により小会社として評価
・都内商業地に土地1筆と築古の自社ビルを所有
・各階を第三者に賃貸（賃貸割合約83%、敷金なし）
・賃料は近隣相場より低め。
賃貸借契約はいずれも継続中
・土地の路線価評価＝自用地約1.9億円
貸家建付地（借地権70%・借家権30%・賃貸割合83%）約1.57億円
・土地以外の資産（現預金・売掛金等）約2,500万円
・負債約1,000万円、発行済4万株
・株主は個人2名（姉妹、合計100%、いずれも中心的同族株主）
・全株式を、株主の知り合いが運営する合同会社B社
（株主と同族関係なし）へ2026年12月に譲渡予定
・株価は売主側＝所基通59-6、買主側＝法基通9-1-14（4-1-6）により
いずれも小会社（L=0.5）で算定（中心的同族株主の判定は
売主側は譲渡直前の株主、買主側は取得後の法人で見て、いずれも該当）
土地は路線価÷0.8×貸家建付地の割合＝約1.97億円を
譲渡時の価額として第5表に置き、評価差額の法人税額等相当額は控除しない
→純資産価額約5,280円、類似業種比準価額約320円、株価約2,800円
・土地保有割合は88.8%（第5表の土地約1.97億円で計算）
＝現状はぎりぎり土地保有特定会社に該当していない
・株式譲渡契約に向けた手続き中に、A社の土地建物について買主候補が現れ
「路線価ベースの時価を相当程度上回る水準で話を進められる
（その後の調査によっては買えないこともあり得る）」
という水準感の提示を口頭で受けている
・売買契約・買付証明・価格の書面合意はない
・売却するかどうかを含む正式な意思決定は株式譲渡後を想定
（テナントの退去交渉も同様）。
退去・不更新は正式には何も決まっていない
・その見込価格を土地の時価として第5表に置くと
土地保有割合が90%を超えて土地保有特定会社に該当し、
株価は純資産価額100%となって大幅に上がる
該当しないとしても約2,800円からかなり上がる
【質 問】
1. 正式契約（売買・テナント退去交渉）が株式譲渡後であっても、
書面化されていない見込みの売買価格を59-6(3)の
「譲渡の時における価額」に織り込む必要はありますでしょうか。
路線価÷0.8×貸家建付地の割合（約1.97億円）で評価する
ことは是認され得れますでしょうか。
是認されにくくなる要素と、備えるべき資料（鑑定評価書・
近隣取引事例・賃貸借契約の現況等）があればご教示ください。
2. 株式譲渡から不動産売却（正式契約）までの期間が短いと、
上記のリスクは高まるとお考えでしょうか。
目安となる考え方があればご教示ください。
3. 課税時期に賃借権が実在する場合、時価にも貸家建付地
相当の減価（借家権の負担）を織り込むことは一般的でしょうか。
テナントが知人で賃料が相場より低いこと、将来の売却に向けて
退去の方向性が話題に上っていること（正式な合意はない）は、
減価をどの程度弱める事情になりますでしょうか。
4. 評基通189(3)の土地保有割合の判定に用いる土地等の価額は、
相続税評価額（約1.57億円）か、59-6(3)で置き換えた時価の
どちらでしょうか。
59-6(3)は「185の本文に定める純資産価額の計算に当たり」
と限定しているため前者と読んでいますが、
専門書では両説が併記されているようです。
実務上どちらで判定されていますでしょうか、
公的な質疑応答・裁決があればご教示ください。
5. 仮に見込価格が時価とされた場合、①買主B社の受贈益
（法法22②）、②売主の所法59①二（時価の1/2未満）、
③B社出資者へのみなし贈与（相基通9-2(4)）が同時に問題に
なると理解しています。
この理解に誤りがあればご教示ください。
【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
所基通59-6、法基通9-1-14、評基通185・186-2・189(3)・189-4、
所法59①二・所令169、法法22②、相基通9-2(4)、
資産課税課情報第22号（令和2年9月30日）
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/joto-sanrin/200930/200930.pdf
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/08/05.htm
下記について教えて下さい。
【税 目】
法人税,所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）,相続・贈与税＜株式評価以外の財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜株式評価＞（武本寛税理士）
【対象顧客】
個人,法人
【前 提】
・評価会社A社＝文具小売業、従業員3名、5月決算
・直前期末の帳簿総資産約4,700万円、取引金額約7,000万円
・本来の会社規模は取引金額基準で中会社の小（L=0.60）
→所基通59-6(2)・法基通9-1-14(1)（中心的同族株主）により小会社として評価
・都内商業地に土地1筆と築古の自社ビルを所有
・各階を第三者に賃貸（賃貸割合約83%、敷金なし）
・賃料は近隣相場より低め。
賃貸借契約はいずれも継続中
・土地の路線価評価＝自用地約1.9億円
貸家建付地（借地権70%・借家権30%・賃貸割合83%）約1.57億円
・土地以外の資産（現預金・売掛金等）約2,500万円
・負債約1,000万円、発行済4万株
・株主は個人2名（姉妹、合計100%、いずれも中心的同族株主）
・全株式を、株主の知り合いが運営する合同会社B社
（株主と同族関係なし）へ2026年12月に譲渡予定
・株価は売主側＝所基通59-6、買主側＝法基通9-1-14（4-1-6）により
いずれも小会社（L=0.5）で算定（中心的同族株主の判定は
売主側は譲渡直前の株主、買主側は取得後の法人で見て、いずれも該当）
土地は路線価÷0.8×貸家建付地の割合＝約1.97億円を
譲渡時の価額として第5表に置き、評価差額の法人税額等相当額は控除しない
→純資産価額約5,280円、類似業種比準価額約320円、株価約2,800円
・土地保有割合は88.8%（第5表の土地約1.97億円で計算）
＝現状はぎりぎり土地保有特定会社に該当していない
・株式譲渡契約に向けた手続き中に、A社の土地建物について買主候補が現れ
「路線価ベースの時価を相当程度上回る水準で話を進められる
（その後の調査によっては買えないこともあり得る）」
という水準感の提示を口頭で受けている
・売買契約・買付証明・価格の書面合意はない
・売却するかどうかを含む正式な意思決定は株式譲渡後を想定
（テナントの退去交渉も同様）。
退去・不更新は正式には何も決まっていない
・その見込価格を土地の時価として第5表に置くと
土地保有割合が90%を超えて土地保有特定会社に該当し、
株価は純資産価額100%となって大幅に上がる
該当しないとしても約2,800円からかなり上がる
【質 問】
1. 正式契約（売買・テナント退去交渉）が株式譲渡後であっても、
書面化されていない見込みの売買価格を59-6(3)の
「譲渡の時における価額」に織り込む必要はありますでしょうか。
路線価÷0.8×貸家建付地の割合（約1.97億円）で評価する
ことは是認され得れますでしょうか。
是認されにくくなる要素と、備えるべき資料（鑑定評価書・
近隣取引事例・賃貸借契約の現況等）があればご教示ください。
2. 株式譲渡から不動産売却（正式契約）までの期間が短いと、
上記のリスクは高まるとお考えでしょうか。
目安となる考え方があればご教示ください。
3. 課税時期に賃借権が実在する場合、時価にも貸家建付地
相当の減価（借家権の負担）を織り込むことは一般的でしょうか。
テナントが知人で賃料が相場より低いこと、将来の売却に向けて
退去の方向性が話題に上っていること（正式な合意はない）は、
減価をどの程度弱める事情になりますでしょうか。
4. 評基通189(3)の土地保有割合の判定に用いる土地等の価額は、
相続税評価額（約1.57億円）か、59-6(3)で置き換えた時価の
どちらでしょうか。
59-6(3)は「185の本文に定める純資産価額の計算に当たり」
と限定しているため前者と読んでいますが、
専門書では両説が併記されているようです。
実務上どちらで判定されていますでしょうか、
公的な質疑応答・裁決があればご教示ください。
5. 仮に見込価格が時価とされた場合、①買主B社の受贈益
（法法22②）、②売主の所法59①二（時価の1/2未満）、
③B社出資者へのみなし贈与（相基通9-2(4)）が同時に問題に
なると理解しています。
この理解に誤りがあればご教示ください。
【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
所基通59-6、法基通9-1-14、評基通185・186-2・189(3)・189-4、
所法59①二・所令169、法法22②、相基通9-2(4)、
資産課税課情報第22号（令和2年9月30日）
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/joto-sanrin/200930/200930.pdf
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/08/05.htm
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