税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・個人A及びその配偶者（以下「A夫婦」）は、
　居住用の土地を持分2分の1ずつの共有で所有しています。

・当該土地の上には、Aの母が単独で所有する建物があり
　（築年数・固定資産税評価額は現在確認中）、A夫婦は以前から現にこの建物に居住しています。

・母は当該建物には居住しておらず別の場所に居住しており、A夫婦とは生計を別にしています。

・当該土地及び建物は、約1年後を目途に第三者へ一括して売却する予定です
　（売買契約は未締結）。土地の譲渡益は数千万円規模の見込みです。

・A（及び配偶者）は、母からの贈与について相続時精算課税を選択していません。

【質　　問】

（1）現状のままの譲渡における適用関係について
母は自らの居住の用に供していない家屋の譲渡であるため措法35条1項の適用がなく、
A夫婦は家屋を所有せず、また母と生計を別にしているため措通35-4の要件（2）（3）も満たさず、
敷地の譲渡について同項の適用はない、すなわち現状では誰も3,000万円控除を受けられないと
整理していますが、この理解に誤りはないでしょうか。

（2）売却前に母からA夫婦へ建物を贈与した場合の適用可否について
売却の約1年前である現時点で、母から建物をA夫婦へ贈与（贈与契約・所有権移転登記・贈与税申告）し、
A夫婦が「自己の所有する家屋に居住している者」として約1年後に家屋及び敷地を譲渡することで、
措法35条1項の適用を受けることを検討しています。

当方は、①同項に所有期間の要件はないこと、②措通31の3-2(2)イが除外するのは
「特例の適用を受けるためのみの目的で入居した」家屋であり、以前から現に居住しているA夫婦には
該当しないこと、から適用可能と考えておりますが、

イ）売却を予定した上での贈与であることを理由に、取得の経緯から
　　適用を否認された事例・裁決例はありますでしょうか。

ロ）贈与から譲渡までの期間として約1年を確保する予定ですが、実務上これで十分とお考えでしょうか。

（3）建物を夫婦共有で贈与した場合の控除枠について
建物をA夫婦の共有（持分各2分の1）で贈与した場合、夫婦それぞれが「居住用家屋の所有者」として
措法35条1項の3,000万円控除を各人ごとに（合計6,000万円まで）適用できると考えていますが、
この理解でよいでしょうか。

また、家屋の評価額が敷地に比して僅少である場合に、
措通35-4（家屋所有者の控除残額の範囲内で敷地所有者に配分）の趣旨に照らして
各人3,000万円の適用が制限される取扱いはありますでしょうか。

（4）贈与税・実務上の留意点について
イ）Aの配偶者は母の直系卑属ではないため相続時精算課税を選択できず暦年課税（一般税率）となり、
Aについては暦年課税又は精算課税の選択となる理解でよいか。共有贈与により受贈者2名それぞれに
基礎控除110万円が使えることから、建物の評価額が概ね220万円以下であれば贈与税が生じない
という整理でよいか。

ロ）上記スキームを実行する場合の不動産取得税、登記、売買契約との時系列その他の実務上の留意点、
同種事案でのご経験があればご教示ください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

○ 措法35条1項・2項1号（「その居住の用に供している家屋…の譲渡…又は居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地…の譲渡」）
https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026

○ 措通35-4（居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合：家屋所有者の控除残額を、
①同時譲渡②親族かつ生計一③同居の要件のもとで敷地所有者に配分。注2＝土地所有者が2人以上の場合は各人3,000万円限度）

○ 措通35-6（35条の判定は31の3-2、31の3-6〜15、17、18、20〜27に準ずる）

○ 措通31の3-2（居住用家屋の範囲。(2)イ「特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋」は非該当。注：居住期間が短くても入居目的が一時的でなければ該当）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/soti31/06.htm

○ 所法60条1項（贈与により取得した資産の取得費の引継ぎ）
https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033