税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

個人（不動産賃貸業・青色申告）

【質　　問】

【前 提】
・甲（個人）は所有する土地建物を大手ファミレスチェーン（テナント）へ賃貸中。
・今期、店舗改修に伴い甲が外装・駐車場費用を負担（総額 約2,000万円・税込）。
・店内客席や厨房設備等の内装・設備改修費用は全額テナント（借主）が負担。
・甲負担工事の経緯および内容は以下の通りです。

① テナント本部からの要請・協議
・本部より「所有者負担」の要請を受け、対面説明の上、合意・契約を締結。
・事前交渉の文書はなく請負契約書が存在。

② 駐車場アスファルト補修（約810万円）
・経年劣化によるひび割れや補修痕が多数発生。
・全撤去（打ち替え）を避け費用抑止のため、既存の上から敷く
　「表層打替え/オーバーレイ（開粒 T=50）」を選択。
・面積拡張や耐荷重向上目的ではない。

③ 建物外装改修工事（約785万円）
・雨漏り防止・防水性維持のための経年劣化対処。
・本部の点検基準に基づき、屋根張替塗装・外壁塗装・壁タイル補修を実施。

④ 植栽撤去・フェンス・花壇補修（約200万円）
・既存植栽の撤去処分、フェンス張替え、玄関タイル・花壇補修等の原状回復費用。

⑤ 新設部分の資産計上（約180万円）
・新設の手すり・ブロック（約91万円）と新規植栽・芝・シート（約85万円）は
　「構築物」として区分資産計上。

【現状の処理方針】
・工事総額約2,000万円のうち、明確な新設部（手すり・新規植栽等）の
　約180万円（約9%）を「構築物」計上。
・残額の約1,800万円（約91%）を「修繕費」として処理申告する方針。

【質 問】

【質問1】
新設設備等（約180万円・約9%）を「構築物」として区分資産計上した上で、
経年劣化対処の外装改修（約785万円）や費用抑止目的の
駐車場表層打替え/オーバーレイ工法（約810万円）等を
全額「修繕費（所得税法第37条）」で処理することの適否について、
一般的なご見解をご教示ください。

【質問2】
高額な修繕費計上に対し、税務調査で「資本的支出」と指摘されるリスクへ対処するため、
事前のやり取り文書がない状況下で、どのような事実関係
（写真、補修履歴、工法選定理由等）や証拠資料の保存が有効かご助言をお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所得税基本通達 37-10、37-11（修繕費と資本的支出の区分）