税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・2025.9.1に自宅の売買契約をしたA氏。

・売買契約の総額は5100万円。契約時に手付金100万円を受け取っている。

・2025.9.30にA氏に相続発生。

・引き渡し日は2026.3.31。相続財産は売買契約に伴う未収金5千万円。

・2024年頃（現在、顧客に確認中）、A氏は介護認定を受け
　特別養護老人ホームに入居していた。

・特別養護老人ホーム入居後は空き家で、賃貸に出していなかった。

・A氏の自宅及び土地を相続したのは相続人である息子のB氏。
　A氏からB氏へ「2025年9月30日　遺贈」で登記済み

・2025.12.20にA氏の自宅の買主及びB氏との間で、
　「受遺による名義変更に関する覚書」を締結し、
　「売主：A氏」から「売主：B氏」に変更することに合意

・2026.3.31に引き渡し、B氏から買主へ所有権移転登記も完了済み

・A氏の準確定申告は行っていない。

・国税庁タックスアンサー「No.3306被相続人の居住用財産（空き家）
　を売ったときの特例」の要件は、当該前提・質問欄で
　記載しているもの以外の要満たしているという前提

【質　　問】

１．清掃、家財搬出、電気等の停止など、売買に伴う引き渡しの準備を始めていた場合について。
空き家特例の適用について否認される可能性が高いケースは
どのようなものと解釈すればよいでしょうか。
※参照：国税庁タックスアンサー
「No.3307被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の
被相続人居住用家屋」『（2）次に掲げる要件を満たしていること。
イ特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から
相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の
物品の保管その他の用に供されていたこと。』

２．引き渡し日を基準として、B氏が空き家特例を適用できる
という認識で間違いないでしょうか。

３．受遺による名義変更に関する覚書は、空き家特例の適用に影響を及ぼさないでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3307.htm