税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）,相続・贈与税＜財産評価を含まない＞

【対象顧客】

個人

【前　　提】

1/2ずつ共有家屋を各階ごとに貸し付けている場合の評価および
小規模宅地等の特例の適用対象地積についてご質問させてください。


●建物概要
土地家屋の持分は以下の通り
2階建てて各階7部屋ずつ（合計14部屋）
賃貸借契約書上、1階部分は相続人Aが貸主、
2階部分は被相続人が貸主
不動産収入は賃貸借契約書に従い、
それぞれの階の収入分を確定申告している
※家屋持分が1/2ずつのため各階で貸主を分けたそうです。

※1階2階の賃料は同一ではないです。


●評価額関連
家屋の自用評価額：3,000,000円
土地の自用地評価額10,000,000円
地積100㎡
借家権割合30%
借地権割合60%

●土地持分
相続人A：9/10
被相続人：1/10

●家屋持分
相続人A：1/2
被相続人1/2

●賃貸状況
・1階部分
相続人Aが賃貸借契約書上の貸主であり不動産収入の帰属も相続人A
相続発生日時点において７部屋中5部屋貸付　※空室の2部屋は一時的な空室ではない

2階部分は被相続人が賃貸借契約書上の貸主で
あり不動産収入の帰属も被相続人
相続発生日時点において７部屋中6部屋貸付　※空室の1部屋は一時的な空室ではない

【質　　問】

相談事項①：貸家建付地評価
(a)：土地持分1/10より家屋持分1/2の方が大きいことから、
被相続人の土地持分1/10は、全部を貸家建付地評価の対象にできるか
(各階で貸主を分けているが、共同して貸し付けていた場合と同様に考えてよいか)
(b)賃貸割合：2階部分のみの6/7とすべきか、
1階2階の建物全体の11/14とすべきか(各階で貸主を分けているが、
共同して貸し付けていた場合と同様に考えてよいか)
上記2つの論点を悩んでいます。

現時点では、民法249条に従い、各階で貸主を分けているが、
共同して貸し付けていた場合と同様と捉えて、
以下の評価方法を検討していますが、ご意見お伺いできますと幸いです。

全体の自用地評価額10,000,000円×土地持分1/10×（1 -0.6×0.3×賃貸割合11部屋/14部屋）

(条文)民法第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に
応じた使用をすることができる

(条文)財産評価基本通達2　共有財産の持分の
価額は、その財産の価額をその共有者の持分に
応じてあん分した価額によって評価する。


相談事項②：貸家評価
(a)賃貸割合：2階部分のみの6/7とすべきか、
1階2階の建物全体の11/14とすべきか(各階で
貸主を分けているが、共同して貸し付けていた場合と同様に考えてよいか)

上記の論点を悩んでいます。

現時点では以下の評価方法を検討していますが、
ご意見お伺いできますと幸いです。

全体の自用評価額3,000,000円×家屋持分1/2×（1 - 0.3×賃貸割合11部屋/14部屋）

相談事項③：小規模宅地等の特例
全体の地積が100㎡で、土地持分が被相続人1/10なので、
被相続人に帰属するのは10㎡10㎡のうち小規模宅地等の特例(貸付用)の
適用対象地積となるのは何㎡か悩んでおります。

現時点では以下の対象地積を検討していますが、
ご意見お伺いできますと幸いです。

全体の地積100㎡×土地持分1/10×賃貸割合11部屋/14部屋