税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相続対策を考えている70代の女性。

過去、不動産賃貸をしたことはなく、
令和8年3月に初めて事業用の賃貸不動産を購入し、
初めての不動産所得の確定申告を行う状況。


購入した不動産は、都内の事務所賃貸用ビルを税込み5億円
（うち建物消費税200万円。中古耐用年数9年）
インボイスを取得し、令和8年は課税事業者となり、
建物消費税の還付申告を予定している。

課税売上1000万、課税売上割合100%。


この度、色々な状況を踏まえ、令和8年12月中に
上記不動産を長男に贈与することになった。

※贈与時に対する相続税評価額に対するリスクは認識済み。


【質　　問】

この場合、母における令和8年分の消費税還付は課税売上割合100%、
原則法、課税対応仕入、居住用賃貸建物には該当しないことを踏まえ、
消費税の還付申告は問題ないと考えていましたが、贈与実行に伴い、
3年後の調整対象固定資産への影響があるのでしょうか？

通達等を見ると、
・課税売上高が5億円以下、かつ、課税売上割合が95％以上となり
　比例配分法に該当し、調整対象固定資産の調整対象となる

・ただし、調整対象固定資産を第3年度の課税期間の
末日に保有している場合のみ
同日までにその調整対象固定資産を除却、廃棄、滅失または
譲渡等したことにより保有していない場合には行う必要がない。

→特段、贈与については触れていない

・TKC税務QA
「相続により事業承継した前年に被相続人が
取得した調整対象固定資産の取扱い」
を踏まえると相続人側の課税売上割合等を使い、相続人側で母が取得した
調整対象固定資産の取り戻し調整があり得るようですが、
贈与についても似たような考え方があるのでしょうか？

なお、不動産の贈与を受ける長男は、毎年、
年収900万円程度の事業所得者として確定申告を行っている。
インボイスの取得は行っておらず消費税は免税事業者です。


贈与後の課税売上の状況としえては、
R8の課税売上は、既存の収入900万+課税賃料収入5万（日割相当）
R9の課税売上は、既存の収入900万+課税賃料収入1800万
R10の課税売上は、既存の収入900万+課税賃料収入1800万
となりますが、長男がインボイスを取得しない場合、
R8，R9，R10とそのまま免税事業者として、
消費税の申告は不要でよろしいのでしょうか？

何卒宜しくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6421.htm
https://www.zeiken.co.jp/hourei/HHSHI000030/12-3-3.html