税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

非上場株式評価をする際
3年以内に取得した不動産の取り扱い

【対象】個人、法人

【税目】相続税、贈与税（財産評価）

【前提】
非上場株式会社が3年以内に取得した不動産を有している。
財産評価基本通達185のカッコ書きに、
3年以内に取得した土地等や家屋等についての取り扱いがあります。
「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」がわからないので
「帳簿価額が課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、
当該帳簿価額に相当する金額によって評価することができるものとする」
として株式評価をしようとしております。

【質問】
１．
そもそも
「帳簿価額が課税時期における通常の取引価額に
『相当する』と認められる場合」とは
「相当する」ことが立証できる根拠が必要なのでしょうか？
もし必要であれば、どのようなものを保管されていますか？
通常の取引価額がわからない（つまり「相当するかわからない」）から、
帳簿価額を採用したいのですが。

２．
税抜会計を使用していれば、税抜の帳簿価額を採用して良いのでしょうか？
逆に、
税込会計を使用していた場合、税抜価額で再計算してはいけないのでしょうか？
消費税法で、インボイスの有無や居住用賃貸不動産の場合のように、
同じ物件を購入しても、状況や消費税の処理方法により、
帳簿価額が大きく変わってしまいます。
税抜会計をしていなければ、評価額が高くなってしまいます。
（取り返しがつかないのであれば、税込処理をしていた場合、
税賠の可能性も考えられます）

３．
消費税法の居住用賃貸不動産の扱いをしていた場合、
3年間の使用実績により、3年後の消費税申告で控除を受けられる可能性があります。
これを控除対象外消費税として資産計上していた場合、
株式評価する上では、控除対象外消費税はゼロとして処理して良いのでしょうか？
相続・贈与時までで課税売上の用に供した実績があるとした場合、
その時点までの賃貸状況で、何らかの評価をしなければならないのでしょうか？

３．
不動産購入時は空き家で、相続・贈与時は賃貸していたとします。
この場合、帳簿価額から借家権割合、借地権割合の
評価減をした金額を評価額とすることはできますか？

４．
例えば中古アパートで、
短い耐用年数で減価償却していた場合、
１，２年しか経過していなかったとしても、
帳簿価額は取得価額よりかなり減っています。
このような場合
「帳簿価額が課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合」
にはならないのでしょうか？
ならないのであれば、新品並みの耐用年数で減価償却を再計算した金額を
評価額とすることはできますか？
また、それが認められるとして、
「新品並み」としなければ認められないのでしょうか？

よろしくお願い致します。


【参考】
・財産評価基本通達　185純資産価額
179《取引相場のない株式の評価の原則》の「1株当たりの純資産価額（相続税評価額
によって計算した金額）」は、
課税時期における各資産をこの通達に定めるところにより評価した価額
（この場合、評価会社が課税時期前3年以内に取得又は新築した土地及び土地の上に
存する権利（以下「土地等」という。）
並びに家屋及びその附属設備又は構築物（以下「家屋等」という。）の価額は、
課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし、
当該土地等又は当該家屋等に係る帳簿価額が課税時期における通常の取引価額に相当
すると認められる場合には、
当該帳簿価額に相当する金額によって評価することができるものとする。以下同
じ。）の合計額から
課税時期における各負債の金額の合計額及び186-2《評価差額に対する法人税額等に
相当する金額》
により計算した評価差額に対する法人税額等に相当する金額を控除した金額を
課税時期における発行済株式数で除して計算した金額とする。

・国税庁HP居住用賃貸建物に係る控除対象外消費税額等について
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/20/12.htm