税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・令和8年2月1日に相続が開始しました。


・被相続人は、隣接する土地①・土地②及び中古車販売店舗を所有していました。


・賃借人は第三者であり、被相続人との同族関係
その他の特殊関係はありません。


・被相続人と賃借人は、令和4年5月1日から令和14年4月30日までを
契約期間とする定期建物賃貸借契約を締結していました。


・土地について独立した賃貸借契約はありませんが、
上記契約書には、建物のほか「その他使用可能な面積：土地1,100㎡」と記載されています。
賃貸人・賃借人ともに、土地①・土地②の全体を
店舗と一体で使用する認識であり、実際に賃借人が
全体を排他的に使用しています。


・賃料は建物部分と土地部分に区分されておらず、
月額55万円（うち消費税5万円）と記載されています。


・土地①と土地②の間に公道等はなく、連続した敷地です。
両土地とも全体がアスファルト舗装され、農業用途には使用されていません。


1．土地①

・面積600㎡
・登記地目は田、固定資産税評価上の現況地目は宅地
・被相続人所有の中古車販売店舗が建っている
・店舗の床面積は約250㎡
・約30㎡は中古車展示スペース
・残りは店舗周囲の敷地、駐車場への進入路等

2．土地②

・面積500㎡
・登記地目は田、固定資産税評価上の現況地目は宅地
・約50㎡は中古車展示スペース
・約300㎡は従業員及び来客用の青空駐車場
・残り約150㎡は車路、進入路、転回スペース等
・第三者に月極駐車場等として貸している部分はない

【質　　問】

1．土地①・土地②は一体利用されている一団の土地として、
合計1,100㎡を一画地の宅地として評価してよいでしょうか。


2．独立した土地賃貸借契約や土地賃料の区分がない場合でも、
1,100㎡全体を貸家建付地として評価してよいでしょうか。
認められない場合、どの部分をどのように評価すべきでしょうか。


3．土地を取得する相続人が申告期限まで保有し、
従前の貸付けを継続する場合、貸付事業用宅地等として200㎡まで
小規模宅地等の特例を適用できますか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達7・7－2、財産評価基本通達26、租税特別措置法69条の4・同法施行令40条の2

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260817_1.png
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260817_2.png