税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・相続人より、相続税の修正申告（土地以外の部分での
過少申告の自主修正および土地評価チェック）の依頼を受けた。

・当初申告は期限内申告であったが、現在申告期限は過ぎている。

・評価対象地は都内にある約7,500㎡の土地（団地敷地）。

・敷地権設定はなく、被相続人は土地全体の共有持分を所有。

・評価対象地には建物2棟（A棟・B棟）が建っており、
被相続人はA棟の1室（専有部分）を所有。

・評価対象地と、その北側にある土地Zは、
一体で同じ団地のような認識であり、
土地ZにはC棟D棟他スーパーマーケット等がある。
土地ZはUR都市機構が所有しているので、
A棟B棟は分譲住宅でC棟D棟は賃貸住宅なのではないかと推測。


【西側の状況】
・路線価が付されている道路との間に、
UR都市機構所有の細長い土地X（幅3～4m程度、登記目的にて宅地）が存在。

・現地は境界調査をまだしていないのでわからないが、
おそらく歩道か植え込み。

・路線価が付されている道路は42条1項1号道路であったが、
その範囲が土地Xに及んでいるのかは未調査。


【東側の状況】
・幅員約25mの緑道である土地Y（区所有、登記上は公衆用道路）に接している。

・土地Yは建築基準法42条1項1号道路に指定されているが、
歩道と自転車道と草木が整備されているのみで、
自転車道に関しては自動車が通れそうな道幅はあるが、自動車は通行禁止。

・土地Yから路線価の付されている道路に出るには、階段10段ほどの段差がある。

・土地Yと評価対象地との境界沿いにはフェンスや植え込みが整備されており、
車両はもちろんのこと、人の出入りもできないようになっている。
（フェンスは部外者侵入防止のためマンション側が設置したと推測）

・土地Yと土地Zの間には、何箇所か人や自転車が
行き来できるよう、フェンスや植え込みがない部分がある。


【北側の状況】
・土地Zと評価対象地の間には車も通れる私道があり、
私道がどちらの持ち分かは不明。
A棟B棟C棟D棟の住民が自由に通行している。


【南側の状況】
・評価対象地の南側は、区が所有する公園である。

公園と土地X土地Yは不便なく出入りでき、
公園と評価対象地の間にもフェンスはあるが出入りできる場所はある。


【当初申告】
西側の路線のみに接しているものとして、
路線価430千円のみを用いて計算している。


【質　　問】

（１）西側の評価について
本件のように第三者（UR）所有の土地Xが介在している場合、

A.役所調査により土地Xが建築基準法上の道路と判定されるケース
　→路線価430千円を使用

B.単なる第三者所有地（宅地）と判定されるケース
→東側も接していないとすると無道路地になり、
「No.4620無道路地の評価」を参考に評価する。

しかし「他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、
無道路地の評価の対象となる宅地には該当しません。」
とも記載があるので、その点を確認する。
この考え方でよいのでしょうか。



（２）東側の評価について
東側の土地Yは42条1項1号道路に指定されているものの、
緑道として整備されフェンスや植え込みにより
物理的に通行・出入りが困難な状態です。


この場合でも、東側を正面路線判定や二方路線影響加算の対象に
含める必要があるでしょうか。

あるいは通行不能を理由に外して評価することが認められるでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

No.4620 無道路地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4620.htm

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260806_4.png