税務相互相談会の皆さん
以下について教えてください。

税目：相続税
対象顧客：個人

前提条件：70代の方が任意組合型の不動産小口化商品
2億円（15年後には解散予定）を所有して2年経過したが、
今後贈与するか売却するか検討中

質問：税制改正について、下記①〜④の私の認識に
誤りがあればご指摘いただければ幸いです。

①今年中に贈与する、又は相続が開始すれば、路線価評価、
貸家及び貸家建付地評価、小宅適用ができるが、来年以降は、
通常の取引価額により評価されるので、貸家、貸家建付地評価、
小宅は適用されなくなる。

②持ち続ける場合
メリット…不動産収益を得れる
デメリット…改正の影響で、今後売却するケースが増え、
売却価額が下がるかもしれない。
上記①の4点セットの適用ができない。

③売却する場合
メリット…数年後に売却するよりは、今が一番売却価額が高いかもしれない。
デメリット…売却手数料、登記費用がかかる。不動産収益を失う。

④贈与する場合
メリット…今年贈与すれば、路線価評価、貸家、貸家建付地評価ができる。
不動産収益を子や孫が受けれる。任意組合が15年後に解散した場合は、
売却され売却金額が分配されるので、出口が見えている。
デメリット…贈与手数料、登記費用がかかる。

⑤贈与する時の注意点
・子に贈与する場合＆子や孫に精算課税贈与をすると持ち戻しされるため、
孫など相続人以外に暦年贈与する方が良い。
・贈与してすぐに売却する場合は、6項による否認リスクがあるため、
2〜3年は保有して売却する。

質問…今年中に贈与した場合は、路線価評価、貸家、
貸家建付地評価した金額で贈与できますが、仮に子に
贈与した場合や、精算課税贈与した場合に持ち戻される金額は、
時価で持ち戻すのではなく、贈与した金額で持ち戻される
という認識でよろしいでしょうか？

質問…仮に同属会社に売却した場合、株価評価の際は、
3年以内取得に関係なく、土地建物共に時価評価
という認識でよろしいでしょうか？
この場合、建物は減価償却した後の簿価になりますか？（貸家評価はしない）

質問…同族会社に売却する場合の金額は、
時価の1/2を下回らないように、事業者が提示する
買取価格等の時価がよろしいでしょうか？
それとも、土地は相続税評価額÷0.8、土地は
減価償却後の簿価で問題ないでしょうか？

長文で、大変お手数おかけしますが、どうぞ宜しくお願いします。

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