税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

今回、相続が発生し、3筆の隣接しあう土地の評価を実施予定です。
3筆の土地の概要は以下の通りです。
・土地A
　地積250㎡　登記地目 宅地　現況 アスファルト敷駐車場　雑種地
　利用目的：管理会社を通じて、月極駐車場として賃貸（契約期間1年、自動更新）
・土地B
　地積220㎡　登記地目 宅地　現況 アスファルト敷駐車場　雑種地
　利用目的：被相続人の長男が代表取締役を務める法人に使用貸借
・土地C
　地積400㎡　登記地目 宅地　現況 アスファルト敷駐車場　雑種地
　利用目的：被相続人の長男が代表取締役を務める法人に使用貸借

【質　　問】

・評価単位について
　土地Aについては管理会社を通じて月極駐車場として賃貸しており、
土地B・土地Cについては被相続人の長男が代表取締役を務める法人に
使用貸借しております。
　そのため、土地A250㎡を1利用区分、土地B・土地C合計620㎡（220㎡+400㎡）
を一体として1利用区分、それぞれ別の評価単位と考えております。
ここで、土地A～土地Bは一見すると、繋がったひと固まりの駐車場に見えるため、
利用区分を分けることに合理性が無いようにも考えられることから、
少し不安になっております。
　評価単位の上記の区別で誤りが無いか、ご教示ください。

・無道路地の評価について
　評価単位は上記の通りになるという前提で、
土地Aは接道義務を満たさない土地として
無道路地評価として評価できるのではと考えております。
　この時、評価方法としては、①土地Aと前面土地Dを合わせた土地の
奥行価格補正後の価額から土地Dの奥行価格補正後の価額を控除し、
不整形地補正率を掛けて通路部分の評価額（土地Dの奥行×2m）を
控除する方法を考えております。
　ここで、土地Aは土地Bを通行可能なことから、
そもそも無道路地として評価して良いのか、
また評価方法について誤りが無いか、ご教示ください。

・地積規模の大きな宅地の評価について
　土地B・土地C合計620㎡を1利用区分として評価することから、
地積規模の大きな宅地の評価が適用できるかを検討しました。
　三大都市圏であり、諸条件を満たしておりますが、
宅地ではなく雑種地（アスファルト敷 駐車場）である点で適用できるか、
判断に迷いがあります。
　この点、現況が宅地ではなく雑種地ではあるが、
宅地比準方式で評価する土地のため、
地積規模の大きな宅地の評価ができるのではと考えました。
　この判断で誤りが無いか、ご教示ください。

・地上権に準ずる賃借権以外の賃借権の控除2.5%について
　土地Aについてはアスファルト敷を被相続人が実施したうえで、
契約期間1年で第三者に有償で賃貸しております。
　評価単位は上記の通りになるという前提で、
土地Aの相続税評価額は地上権に準ずる賃借権以外の賃借権があるとみなし、
2.5%の控除は可能と考えました。
　この判断で誤りが無いか、ご教示ください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

評基通20-2、評基通7-2

【添付資料】

kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/260310_1.png