相互相談会の皆様
相続税の無道路地評価について確認をさせて頂ければと思います。

税目：相続税
対象顧客：個人
前提（下記添付図面参照）
・被相続人は2筆の宅地を所有。及び私道を近隣の住民と共有で所有しており、
評価対象地は路線価に接していない。
・私道①は建築基準法第42条2項道路に該当するが、一番狭い道路幅員は1.6ｍである。
・私道②は建築基準法上の道路に該当せず、道路幅員は2.5ｍである。
・評価対象地は2筆で形成されており、自宅及びアパート敷地以外は同族会社に使用貸借
で貸付している。使用貸借部分に2棟（同族会社名義）、自宅及びアパート部分に1棟（被
相続人名義）で合計3棟の建物が建っている。

図面
https://kachiel.jp/sharefile/ml/221124_2.pdf

質問
・上記より路線価に接している部分は私道のみで道路幅員は接道義務の2ｍに満たないため
無道路地評価で問題ないでしょうか。

・国税庁のタックスアンサーでは「建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の
間口距離の要件に基づいて最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の
価額」との記載があり、接道距離が短い方が最小限度の通路開設に当たると思われます。
しかし、通常利用している私道は①のため、①に接する路線価を選択する方が低い評価と
なると思います。
そこで、それぞれの私道の路線価が異なるため接道距離が短い方の路線価を選択するべきでしょうか。
それとも、通常利用している私道①の低い方の路線価を選択することに問題はあるでしょうか。

・国税庁のタックスアンサーでは「所有する宅地の一部を自らが使用し、
他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価」と記載があり、
同族会社に使用貸借で賃貸及び自宅のみの場合は上記の通り一体評価で問題ないと思われます。
しかし、2筆の利用状況において、一部を自宅及びアパートとして使用しており、
アパートの１室のみ賃貸収入が発生しているため、使用貸借部分と自宅及びアパート部分に
分けて無道路地評価をして問題ないでしょうか。

参照
相続税基本通達20-3
No.4620 無道路地の評価｜国税庁 (nta.go.jp)
No.4603 宅地の評価単位｜国税庁 (nta.go.jp)