税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

去年の5月に相続が発生、被相続人の不動産3筆につき相続が発生。

土地①：相続人（被相続人の息子）が代表かつ100%株主の法人Aの底地。

借地上の建物も被相続人所有。

家賃として月額5万円で法人Aに賃貸している。

（以前は通常の地代に近い賃料だったが、経営悪化のため月額大幅に減少、

結果として固定資産税よりも低い賃料となっている）被相続人は、

2023年3月、相続により夫から土地①を相続しており、

相続税申告の計算では当該土地を自用地ではなく貸家建付地（借地権控除後）で評価している。

また、被相続人から相続人に法人Aの株式を毎年贈与していたが（現在はすべて贈与済）、

贈与時の株式評価において第5表で借地権（土地評価額×50%）を計上し続けていた。

土地②：法人Aの隣地駐車場部分。

アスファルト舗装。

契約書は無し。

被相続人は月額10万円で法人Aに賃貸。

土地③：法人Aの遠隔駐車場部分。

砂利敷。

契約書は無し。

被相続人は無償で法人Aに賃貸。

その他前提

・上記いずれも契約書は無し（過去には存在していた可能性あり）。

・「土地の無償返還に関する届出書」の提出も権利金の収受も確認されていない。

【質　　問】

土地①：相続税評価額は、貸家建付地評価：自用地評価額×(1 - 借地権割合0.5×借家権割合0.3)で

評価借主が法人であることから個人間における使用貸借取引の取り扱いとは異なると考え、

上記の処理（相続の際には借地権を控除、その裏返しとして株式評価では借地権を計上）を続けております。

選択肢としては今からでも無償返還の届出を提出して、

毎年の株式評価においては借地権20%を認識、

今後の相続においては土地の評価額を80%評価とする方針もあり得ると考えておりますが、

今からの方針転換は税務署に対してヤブヘビになってしまうのと、

そもそもの認識に誤りがあるのではという不安から今から現状の処理を維持しております。

税務署から指摘されるリスクには依頼人にもご説明のうえ、

評価方法につき了承は頂いております。

土地②：地上権に準ずる賃借権以外の賃借権2.5％控除で

評価借主が法人であることから個人間における使用貸借取引の取り扱いとは異なり、

2.5％控除を適用しております。

土地③：地上権に準ずる賃借権以外の賃借権2.5％控除で

評価無償で貸与・砂利敷・契約書も無いことからリスクはあると考えましたが、

依頼人に説明のうえ土地②と同様の理由により上記評価としています。

上記3筆の土地につき、以上の処理を予定しておりますが、

認識に間違いはありませんでしょうか。

また、ご指摘事項や修正点がありましたらご教示ください。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

財産評価基本通達26他