税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜申告所得税・源泉所得税＞（山形富夫税理士）,所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）,

相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）,その他(償却資産の申告)

【対象顧客】

個人

【前　　提】

1.不動産賃貸業を営む個人事業者2.昭和46年築の軽量鉄骨の戸建て

床面積40㎡を100万円で昨年5月に購入して

事業供用前の昨年9月に450万円でリフォーム工事をしました。

3.リフォーム工事の内容は

①電気設備工事30万円

②給排水設備工事100万円

③造作工事　100万円

④屋根工事　20万円

⑤内装工事　200万円　合計450万円になります。

4.9月下旬の引き渡し直後から募集を開始して昨年10月に入居の申込がありましたが、

下水工事に不備がみつかり、入居がキャンセルになりました。

【質　　問】

1.昨年9月に入居の募集を開始してキャンセルになりましたが、

10月に入居の申込があったので、10月に事業供用開始として

減価償却費を令和7年分の確定申告で損金計上しても差し支えないでしょうか。

それとも事業供用は募集を開始した9月から減価償却費の計算をしてもよろしいでしょうか。

2.上記1が認められる場合、疎明資料として入居の申込書等が必要になりますでしょうか。

3.建物の標準的な建築価額表で昭和46年築の鉄骨造は㎡30,300円ですので、

再取得価額が30,300円×40㎡＝1,212,000円になり、

リフォーム工事450万円は再取得価額の50％超となりますので、

中古の耐用年数は使用できないという認識でよろしいでしょうか。

この場合、耐用年数は新品の耐用年数で減価償却費の計算になるのでしょうか。

4.リフォーム工事450万円が資本的支出となる場合は

償却資産の課税対象ではなく建物100万円とリフォーム工事450万円の550万円は

固定資産税の課税対象となるのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし