税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・個人が40年以上所有している土地を法人

　(第三者の地場不動産業者)へ売却

・当該土地の登記簿上の地目は原野・現況は木が生い茂り、現況地目も原野

・土地面積は約5,000㎡・固定資産税評価額は20万

・土地の売買価額は30万

・当該土地には水道管の引込はなく、水道管を引き込む場合には、

　約1000万円の自己負担が生じる見込み(不動産業者より)

・遊休状態にあった土地の売却を検討し、地場不動産業者へ相談していたところ、

　水道管の引込がないことから買手が付く見込みがないとし、

　当該地場不動産業者から上記金額で引き受ける旨の打診があったもの。

・近隣の4,000㎡の原野と土地が混在する水道管の引込がある土地は

　300万円で契約成立した情報あり。

　(草木が茂る状態ではない)

【質　　問】

個人・法人間では時価の2分の1未満での取引については、

みなし譲渡課税が行われかと思います。

本件取引価額が時価と言えるかについて、第三者間取引につき、

当事者間の合意価額＝時価とも考えられますが、

税務リスク把握のため、下記のとおり検証を行いました。

①倍率地区につき、固定資産税評価額から算出した相続税評価額を

0.8で割り戻した価額は約230万

②市街地原野につき、宅地比準で時価を算出（造成費として整地費用と伐採・伐根費を加味)。

算出した相続税評価額を0.8で割り戻した価額は約800万

②の場合には、宅地とするためには水道管の引込が必須であることから、

追加費用として水道管引込費用を1,000万加味すると実質時価ゼロと判断。

②の金額に基づけば、現状の取引価額30万に合理性はあるものと考えておりますが、

みなし譲渡課税が適用されるリスクについて教えてください。

近隣の別の土地の取引価額との乖離が気になっていますが、

大きな差として水道管の状況があることから、

取引価額が乖離することも当然と考えています。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特になし