税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

無職Ａさん。

昭和60年に相続により取得した自宅を令和７年１月に売却。

土地は263.55㎡。

建物は木造で、93.61㎡。

土地は被相続人が昭和19年に売買で1145.46㎡取得したが、

売買契約書などがないため取得費が不明。

その後、昭和50年に４筆に分筆。

さらに昭和50年に一部を合筆して、

Ａさんの相続した土地の面積になっている。

建物は昭和40年に被相続人が新築したが、

取得費が不明で、かつ未登記である。

しかし、建物についても固定資産税が発生している。

Ａさんは、結婚後、昭和41年からこの住居に住んでいる。

売買代金は、未経過固定資産税を含め約9700万円。

その内訳は明示されておらず、かつ消費税も発生していない。

未経過固定資産税は、土地のみが精算されている。

固定資産税の納税通知書から土地の固定資産税の課税標準額は8.630332円。

家屋は1.117.000円。

つまり、土地の固定資産税評価額は8.630.332円×6＝51.781.992円

【質　　問】

長期譲渡所得の軽課と自宅売却の3000万円控除(措置法35条１項)の適用を考えている。

質問は３点です。

１，分筆、合筆を経て相続した不動産が

相続時点の筆の上に家屋がある場合(売却時点も同じ)に

3000万円控除の適用に問題はないか

２、譲渡所得の内訳書の面の記載について

譲渡価額の５％は、本件の場合、建物は未経過固定資産税の精算をしていないことから

実質は土地代金と考えると、土地の記載欄に売却代金の全額

96.661.783×0.05とするのかあるいは、

売却代金の総額を固定資産税の土地と建物の評価額で按分して

計算するのか教えてください。

土地51.781.992円+家屋1.117.000円＝52.898.992円

土地の売却代金52.898.992×51.781.992/52.898.992＝51.781.992円

建物の売却代金52.898.992×1.117.000/52.898.992＝1.117.000円

また、未経過固定資産税は土地だけなのでそれを除外して按分計算し、

土地のみに未経過固定資産税を加算する。

現状では、建物は償却期間を過ぎても残存価額５％を考慮することから

土地と建物それぞれの取得価額を記載するほうが良いと感じています。

３，添付書類について

添付書類ですが家屋の登記簿謄本はありませんので

固定資産税の課税明細書と売買契約書に末尾不動産の表示の土地

および建物について売買契約を締結したの文言があるので、

売買契約書を添付すればよいですか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法３５条１項