税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（石田一弘税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

前提条件借地権の上に居住用の建物があり居住しています
地主と契約し借地権関係を解消します。
土地の約半分の底地と残りの借地権を交換のち、
譲渡を予定しています。
これらに関連する税制についてアドバイスお願いします

借地権割合60%
土地の面積約103坪
約半分に切った50坪借地権と残りの53坪分の底地を交換。
交換契約締結後、建物は取り壊します。
交換成立後、年内中に他の業者へ売却する予定です。
最初の交換をA交換、のちの譲渡をB譲渡とします。

１）10年以上所有
２）過去3年以内に特例の適用はなし
３）交換譲渡資産と交換取得資産の差額は、
　高い方の20％をこえることは確認済み
それぞれの土地の名称を
C借地権＝交換譲渡資産である借地権。
D底地＝今後売却予定の取得した底地権
E借地権＝今後売却予定のそもそも所有している借地権

【質　　問】

質問１
A交換については、そもそも20%要件に
該当しないため交換特例の適用予定はありません。

A交換にかかるC借地権の譲渡対価は路線価を
80%で割戻した価額×借地権割合で申告しようと
思っておりますが問題ありますか。

それともB譲渡で時価1憶を予定しているので、
1憶円（面積の比率で金額は調整予定かつ1億円は
現時点の予想価格です）×借地権割合とすべきでしょうか。

どちらを合理的と考えればよいでしょうか。

質問２
B譲渡については、D底地が短期譲渡（交換取得資産）、
E借地権が長期譲渡、B譲渡で特別控除と軽減税率（取得した
D底地は短期保有なので適用不可）を使うことを考えていますが、
A交換（交換の特例は使わない）も居住用の借地権の
譲渡なので軽減税率や特別控除（年限度額3000万円）が
使えると考えてよいでしょうか。

同一年なのでどちらの借地権の譲渡には適用できると考えています。

質問３
関連して、このA交換については、「固定資産を交換した場合の
課税の特例（所58条）」「特定の居住用財産の交換の特例
（措置法36の5）」はつかえるのでしょうか。

取得するのはD底地で、建物は取り壊すので使えないと考えています。
（交換使ったら特別控除は使えませんが）

質問４
上記の取引の申告をするときに注意すべきことはありますか。

　【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

全く同じではないがこのあたりが参考資料であると考える。

同一年中に居住用財産を2回譲渡した場合
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/18/02.htm

被相続人居住用家屋の敷地を分筆後、同年中に全てを譲渡した場合
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/18/21.htm