税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
＜土地＞
被相続人所有の1筆の土地
・面積：600㎡
・地目：宅地
・路線価：195,000円／㎡
・接道：一方路線

＜利用状況＞
当該土地は隣接地一体で、以下のように利用されています。

１．自用地 350㎡
被相続人の居住用建物（敷地面積200㎡）と、
長男の居住用建物（敷地面積150㎡）の2棟が建築されています。

なお、被相続人居住用建物の約半分は、
某宗教（包括団体に所属）の布教所として利用されています。


２．貸ガレージ 250㎡
・軽量鉄骨造の倉庫兼ガレージ70㎡
（4台収容可能、うち1台空）

・アスファルト舗装の青空駐車場
（2台収容可能、うち1台空）

いずれも不動産所得として確定申告を行っています。


＜土地の状況＞
自用地部分は、接道部分が接道道路より約80cm低く、
奥に行くにつれてさらに低くなっており、
最奥部では約100cmの高低差があります。

貸ガレージ部分についても傾斜地であり、
倉庫兼ガレージの入庫部分自体には高低差はありませんが、

接道道路から奥（入庫部分）に向かって約120cm低くなっています。
青空駐車場部分は傾斜地のまま利用しています。

周辺宅地はいずれも接道道路との高低差は見られず、
当該土地のみが傾斜地となっています。

【質　　問】
質問1
この自用地および貸ガレージとして利用している宅地について、
市街化農地等に該当する場合には宅地造成費の控除が考えられますが、
本件ではすでに建物が建築され、現に宅地として利用されています。
この場合、宅地造成費は宅地評価において適用できないと考えていますが、
この認識で相違ないでしょうか。

質問2
宅地造成費以外の調整として、
「利用価値が著しく低下している宅地」
としての評価減の適用を検討しています。
また、周辺宅地はいずれも道路との高低差がなく、
当該土地のみが傾斜地であることから、
路線価自体が平坦地を前提に設定されているように見受けられます。
この点について、一度所轄税務署に照会した方がよいのでしょうか。
ご意見をお聞かせください。

質問3
「建物の半分は被相続人の居住用、
残りの半分を某宗教法人（包括団体有）の布教所として利用している」点についてです。
当該布教所は、昭和58年頃から被相続人個人が
自己所有の土地・建物を特定の宗教法人に無償で提供しているもので、

当該宗教法人において布教所として正式に支部登録されています。
この利用状況は今後も継続予定です。

建物は平屋建てで、一方の壁全面が神棚となっており、
神体・神具等を安置しています。
8畳2間を拝礼場所としており、信者が常時参拝可能な状態です。
建物の玄関先には布教所である旨を示す
大きな表札も掲示されています。

この点につき、相続税法第12条第3号
「宗教、慈善、学術その他公益を目的とする事業を行う者で
政令で定めるものが相続又は遺贈により取得した財産で、
当該公益を目的とする事業の用に供することが確実なもの」
の適用可能性を検討しています。
もっとも、本規定は「相続人自身が行う公益事業」であることを前提としており、

個人（主宰）の宗教事業の社屋等を想定した規定であって、

財産を取得しない他の宗教法人の支部に該当する個人所有の布教所については
対象外になるのではないかと考えています。

この理解について、ご意見をいただければ幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
宅地造成費：
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/tokyo/tokyo/others/d210300.htm
利用価値が著しく低下している宅地の評価：
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4617.htm
相続税の非課税：
相続税法第12条第3号