税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
１　地番1797生産緑地1276㎡、現況畑（梅の木が一定の間隔で植わっている）。
　　市街化区域であり、普通住宅地区である。
２　1797に隣接する1799-1現況原野294㎡は湿地帯であり、生産緑地1797に通じる道から50センチから60センチほど下がっている。
３　1797,1799-1に通じる道であるが、道路から20ｍ程度離れたところにあり、いわゆる無道路地に該当する。

　　念のため、1799-2,1801-1,1801-2,1801-3,1803-1の登記を確認したが、被相続人の所有ではなかった。
　　そのため、開設道路を設定する必要がある。尚、路線価は33000円である。
４　生産緑地につながる、道路からの距離が20ｍ程度あるため
　　差引計算により評価明細書のＡ欄の金額を算出する予定である。
５　畑周辺に水路があり、市役所で確認したところ市役所のものという話であったが、

　　市役所の所有と被相続人所有が入り交じっているようであり、想定整形地を描く上で水路を含めている。

【質　　問】
①1797の土地を評価するに際し、差引計算で評価明細書上のＡ欄の金額を算出する予定です。
　路線価×想定整形地の地積×奥行価格補正率を乗じた金額から、
　路線価×近似整形地の地積×奥行価格補正率で求めた金額を評価対象地の地積1276㎡で除して、
　評価明細書Ａ欄の金額を算出すると理解しておりますが、あってますでしょうか。
　一応、図を書きましたが、このような図でよろしいのでしょうか。

　また、図面は申告書に添付しなければならいのでしょうか。

②1797の生産緑地を評価する際に、梅の木の抜根費がかかるかと思います。
　現地を視察しましたが、一定の間隔で植わっており、概ね地積の半分程度は抜根費がかかるということで
　638㎡分抜根費と整地費用を計上しましたが、これは誤った考え方でしょうか。

③生産緑地の評価として開設道路と造成費を控除した後の金額に95％を乗じましたが、正しいでしょうか。

④原野1799－1についてですが、当該土地を評価する際に、やはり無道路地となるため、1799－1につながる開設道路を設定します。
　この結果、1797の開設道路とは距離面積等に違いが出ますが、正しいでしょうか。

　また、当該土地についても、1797と同様に差引計算を使用し、Ａ欄の金額を算出しますが、正しいでしょうか。

⑤1799－1の原野は現状では湿地帯であり、地盤改良費が必要であり、道路から通じる道迄土盛が必要であると考えております。
　土盛ですが、場所によって変わりますが、最低でも50センチ程度は必要と思われます。
　この場合の土盛費の計算は294㎡×0.5×7,800円で算出するという理解で降りますが正しいでしょうか。

⑥水路ですが、相続人の話を尊重し、水路を含めて評価しておりますが、いくつかのサイトでは行政が所有しており、

　控除するとの記載も見受けられます。当該被相続人の土地については控除しないという判断は誤りでしょうか。

このような複雑な土地の評価は初めてなので、お手数ですが教えて下さい。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
国税https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4620.htm